대구지방법원 2025타경9441. 대구 중구 동인동4가 470-2의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 63,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,126,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각과 공유자우선매수에 관한 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 여기에 토지 공유지분의 합이 1을 초과해 향후 관련 분쟁 가능성이 있고, 일부 구분건물은 적정 대지권이 표시되지 않아 대지권 확인이 어렵습니다.
권리 흐름도 단순하지 않습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2020.02.28. 주식회사동부에셋자산관리대부의 45,434,396원 가압류입니다. 그 이전에 삼성카드주식회사, 동양파이낸셜주식회사, 대구광역시중구, 신한카드주식회사의 가압류·압류가 존재하며 권리 목록에는 말소기준 이전 권리로 분류돼 있습니다. 한편 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 제시돼 있으므로, 실제 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기 원본으로 인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9441 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동인동4가 470-2 동부상가아파트 제가동 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 아파트 단위세대 및 상가 · 주상용건물부지 |
| 소유자 | 고옥준, 권봉수 |
| 소유 지분 | 고옥준 9분의 3 및 9분의 4 · 권봉수 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 86,067,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 표기를 원본으로 다시 확인해야 한다
임차인으로 특정된 사람은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 조사돼 있습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제가 확인됐다고 단정하기보다는, 현장 점유자와 실제 사용관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 24% 할인만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 15,126,000원으로 감정가 63,000,000원의 24% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
동부상가는 72세대, 사용승인 기준 1975.02.27.의 건물이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 현재 사건 역시 4회 유찰 상태입니다. 이런 유찰 이력은 단순히 “싸졌다”는 신호라기보다, 지분매각·대지권·물적 현황·환금성 등을 시장 참여자가 까다롭게 보고 있을 가능성까지 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 30,949,701원 | 14,453,732원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 동양파이낸셜주식회사 | 16,745,381원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신한카드주식회사 | 56,513,231원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 45,434,396원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 신한카드주식회사 | 73,324,138원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 15,126,000원 가정에서 채권 총액 222,966,847원 중 예상배당은 14,453,732원, 미배당은 208,513,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동인동4가 소재 동인초등학교 북동측 인근으로, 간선도로변 기존 상가지대와 후면 주택지, 각종 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스가 운행 중이며, 남측 왕복 6차선 도로와 동·서측 폭 약 12~15미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대와 상가로 이용 중이며, 토지는 평탄하게 조성된 주상용건물부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 아파트 부분에는 급배수위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,305.8㎡, 지목 대, 공시지가 2,633,000원/㎡, 근린상업지역·도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구 등이 관련돼 있습니다.
- 환금성. 동부상가는 72세대, 1975.02.27. 사용승인 건물이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 실거래 가격으로 현재 최저가의 적정성을 검증할 수 없는 만큼 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유자우선매수 특별조건. 지분매각이며 공유자우선매수에 관한 특별매각조건이 있으므로 외부 입찰자는 매각조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 토지 지분. 목록1 토지는 공유 지분의 합이 1을 초과해 추후 관련 분쟁이 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 대지권. 아파트 단위세대는 적정 대지권이 표시되지 않은 구분소유건물이며, 대지권 확인이 불가능한 상태를 반영해 평가됐습니다.
- 상가 점유현황. 목록3·4는 공부상 구분건물이나 토지 대지권이 호별로 구분 표시되지 않았고, 2025.10.24. 현장조사 당시 호별 표기가 없어 현실 점유현황과 공부상 일치 여부를 확인해야 합니다.
- A동 98호 표시. 목록4는 제시목록상 A동 98호지만 건축물대장상 98-1호 및 98-2호로 분할돼 있으며 경매대상 소유자 지분 부분은 98-2호입니다.
- 선순위 권리. 배당가정 인수액 0원과 등기 권리 목록의 말소기준 이전 권리 표기를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 권리·물적 확인이 먼저”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 63,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가 15,126,000원, 감정가 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 지분매각과 공유자우선매수 특별조건, 토지 공유지분의 합계 문제, 구분건물의 대지권 확인 곤란, 상가의 실제 점유와 공부 일치 여부가 동시에 걸려 있습니다.
특정 임차인은 확인되지 않고 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 등기 권리 목록에는 말소기준 이전으로 분류된 가압류·압류가 존재합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸니 입찰”이 아니라 “권리와 물적 현황을 원본으로 모두 맞춘 뒤 가격을 판단”해야 하는 유형입니다. 실거래 근거까지 없는 만큼, 4회 유찰이라는 사실 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
