57,624,000원
대구지방법원 2025타경9561. 수성헤센더테라스 9층 918호는 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 57,624,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다.
임차인 오영탁은 2022.02.04 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.29 접수됐고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9561 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 9층 918호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 오피스텔(주거용) 이용중 |
| 건물 | 지하5층·지상29층 중 9층 · 사용승인일 2020.03.05 |
| 소유자 | 김양훈 · 거래가액 245,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 57,624,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,083,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.10.29 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 오영탁의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.04이고, 임차권등기도 2024.04.29로 말소기준보다 앞섭니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 배당 부족분은 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영탁 전유부분의 전부 | 235,000,000원 | 2022.02.04 | 2022.02.04 | 2024.04.29 | 대항력 有 우선변제 미배당액 매수인 인수 가능 |
② 가격 판단 — 실질취득은 약 235,000,000원에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 현재 최저매각가 57,624,000원보다 훨씬 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 충당되는 보증금이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 잔액이 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 235,000,000원입니다.
감정가는 240,000,000원이고 임차보증금은 235,000,000원입니다. 최저가가 57,624,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 비교할 실거래 시세 자료도 없어, 현 단계에서는 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 1. 임차인 오영탁 보증금 | 235,000,000원 | 56,186,768원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,083,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,437,232원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 미배당액 178,813,232원은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 57,624,000원 | 178,813,232원 | 248,083,527원 |
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 | 195,789,262원 | 248,083,527원 |
| 6회 유찰 시 | 28,235,760원 | 207,672,484원 | 248,083,527원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 대구들안길초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·근린상가·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 동측으로 동대구로와 대구도시철도 3호선 황금역, 북측으로 청수로가 통과합니다. 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하5층·지상29층 건물의 9층 918호이며 사용승인일은 2020.03.05입니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 2~3차선 포장도로, 북측 왕복 2차선 포장도로, 동측 세로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부현황과 상태는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 오영탁의 보증금 235,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 남는 구조인지 원본 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 현재 회차 인수액. 배당가정상 매수인 인수액은 178,813,232원입니다. 최저가 57,624,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 추가 유찰. 5회 유찰 시 인수액 195,789,262원, 6회 유찰 시 207,672,484원으로 증가합니다. 유찰만 기다리는 전략은 총부담을 크게 낮추지 못합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 실질취득 약 235,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 별도 확인이 필요합니다.
- 내부상태. 감정 현장조사에서 내부현황과 상태를 확인하지 못했으므로 입찰 전 현황 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득가는 내려가지 않는다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 최저가 57,624,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조를 함께 보면 해석이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 오영탁의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 178,813,232원이 매수인에게 남을 수 있습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 40,336,800원이나 28,235,760원으로 내려가더라도 인수액이 195,789,262원, 207,672,484원으로 늘어납니다. 결국 이 물건의 가격 판단 기준은 57,624,000원이 아니라 약 235,000,000원의 실질취득 부담입니다. 현재 확인 가능한 실거래 시세도 없으므로, 단순 유찰률을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리 인수까지 합친 경제적 부담은 낮지 않은 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
