대구지방법원 2025타경9561. 대구 수성구 두산동 수성헤센더테라스 9층 918호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김양훈 씨는 2022년 거래가 245,200,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 경매개시결정보다 앞선 임차인의 전입·점유와 임차권등기입니다.
임차인 오영탁 씨는 임대차계약일이 2022.01.18이고, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.04입니다. 임차권등기는 2024.04.29 마쳐졌고 보증금은 235,000,000원입니다. 자료상 말소기준은 2025.10.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 제9층 제918호 도로명: 대구광역시 수성구 청수로24길 59 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 · 지하5층·지상29층 중 9층 |
| 사용승인 | 2020.03.05 |
| 소유자 | 김양훈 (단독소유 · 거래가 245,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,083,527원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
자료상 말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 오영탁 씨의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 2025.12.08 대구광역시 수성구의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기 소멸 여부보다 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영탁 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 235,000,000원 | 2022.02.04 2022.02.04 | 신고 2024.04.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 미배당 인수 |
실제 임차인은 오영탁 1명입니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금은 235,000,000원 한 건으로 계산하되, 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 잔액은 매수인 부담으로 따로 반영해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 각 회차의 매각가보다 크기 때문에, 매각가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘어납니다. 결과적으로 매각가 + 인수액은 크게 낮아지지 않고 약 235,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 117,600,000원 | 119,846,400원 | 237,446,400원 | 98.9% |
| 3회 유찰 시 34.3% | 82,320,000원 | 154,561,760원 | 236,881,760원 | 98.7% |
| 4회 유찰 시 24.01% | 57,624,000원 | 178,813,232원 | 236,437,232원 | 98.5% |
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 오영탁 보증금 | 235,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 248,083,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인의 미배당액 119,846,400원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 248,083,527원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니므로 물건종류와 수요층을 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 대구들안길초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 동측으로 동대구로와 대구도시철도 3호선 황금역, 북측으로 청수로가 통과합니다. 교통시설과의 거리와 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 지하5층·지상29층 건물이며, 사용승인일은 2020.03.05입니다. 승강기·소화·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 평탄한 장방형입니다. 서측 왕복 2~3차선, 북측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 동측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 입찰가 117,600,000원과 인수액 119,846,400원을 합친 237,446,400원을 실제 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 154,561,760원·178,813,232원으로 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차권·명도 확인. 오영탁 씨의 임차권등기, 실제 점유 상태, 배당 후 잔존채권, 인도와 임차권등기 말소 절차를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 대구광역시 수성구 압류와 당해세 등 조세채권이 실제 배당과 임차인 배당액에 미치는 영향을 배당표 작성 전 확인해야 합니다.
- 오피스텔 기준 검토. 공부상 업무시설이므로 주거용 이용 사실만으로 아파트와 동일한 금융·세금·환금성을 전제하지 말고 별도로 검토하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부현황과 상태를 확인하지 못했으므로, 점유관계와 수리비 가능성을 현장조사로 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06이므로 매각 결과와 이후 절차를 법원 자료에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세채권 자료를 입찰 판단 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “98.9% 실질취득”
이 물건의 위험은 숨겨진 후순위 등기가 아니라, 눈앞에 드러난 선순위 대항력 임차보증금입니다. 최저가 117,600,000원만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 것처럼 보이지만, 임차인에게 배당되지 않는 119,846,400원을 인수하면 실질취득액은 237,446,400원으로 감정가의 98.9%가 됩니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 235,000,000원 부근에 고정되기 때문입니다. 이미 2회 유찰된 주거용 오피스텔이고 실질취득액이 감정가에 근접한 만큼, 최저가의 할인율을 가격 메리트로 오인해서는 안 됩니다. 권리구조는 명확하지만 부담은 큽니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 후의 총원가입니다.