대구지방법원 2025타경9585. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 비교 면적은 43.44㎡입니다. 현재 소유자는 박진영 씨 지분 5분의 3, 백현서 씨 지분 5분의 2로 구성돼 있습니다. 박진영 씨가 2025년 10월 24일 공유물분할을 위한 경매를 신청한 구조로, 일반적인 담보권 실행형 경매와 달리 공유관계를 해소하기 위한 매각입니다.
등기 역사는 길지만 현재 권리관계는 비교적 단순합니다. 1993년 설정된 동촌농업협동조합 근저당권과 2002~2004년의 압류·가압류·경매개시결정은 2005년 1월 임의경매 매각으로 말소됐고, 2005년 설정된 평리천주교회신용협동조합 근저당권도 2011년 5월 해지로 말소됐습니다. 2024년 권윤경 씨 지분에 진행된 강제경매 역시 박진영 씨가 그 지분을 취득하면서 2025년 4월 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 등기부 집계상 현재 남은 근저당권과 압류는 각각 0건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9585 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 검사동 960-13 유일빌라 비동 3층 302호 도로명: 대구광역시 동구 해동로 241-3 |
| 물건종류 / 전용 | 사건 분류 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 43.44㎡ · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 박진영 지분 5분의 3 · 백현서 지분 5분의 2 |
| 경매 원인 | 2025.10.24 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청인 / 청구액 | 박진영 / 25,800,000원 기재 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 1993.09.28 / 유일빌라(B) 12세대 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준등기만 남았다
현재 사건의 기준등기는 2025년 10월 24일 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 등기 중 담보권·압류·가압류는 과거 경매 매각 또는 해지로 이미 말소됐고, 현재 등기부 집계에도 근저당권과 압류가 남아 있지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 등기만 기준으로 보면 매수인이 승계할 담보권·압류는 없고, 계산상 인수액도 0원입니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 실제 점유자와 전입세대의 존재 여부까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 별도 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 실거래의 49.3%
유일빌라(B)는 12세대 규모이며, 동일 면적 43.44㎡의 확인된 최근 실거래는 2025년 3월 1층 77,500,000원 한 건입니다. 감정가 78,000,000원과는 500,000원 차이로 유사하지만, 현재 최저가는 두 차례 유찰돼 38,220,000원까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 43.44㎡ | 1 | 77,500,000원 |
| 평균 | 43.44㎡ | 1건 | 77,500,000원 |
계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 38,220,000원입니다. 이는 최근 실거래 77,500,000원의 49.3%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 크지만, 실거래 표본이 단 한 건이고 해당 거래는 1층, 경매 대상은 3층이라는 차이가 있습니다. 따라서 49.3%라는 수치는 명확한 할인 폭이면서도, 다수 거래의 평균시세로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 동촌농업협동조합 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 비씨카드 가압류 | 5,178,321원 | 5,178,321원 |
| 윤상섭 근저당권 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 현대캐피탈 가압류 | 1,607,289원 | 1,607,289원 |
| 동촌농업협동조합 경매채권 | 25,800,000원 | 10,446,430원 |
| 평리천주교회신용협동조합 근저당권 | 26,000,000원 | 0원 |
| 농협은행 경매채권 | 25,800,000원 | 0원 |
| 박진영 경매채권 | 25,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 총 채권액 130,085,610원 중 37,132,040원이 배당되고, 92,953,570원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 동촌역 남동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스승강장과 지하철역이 인근에 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층이며, 외벽은 타일·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 3m 도로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다. 토지 정보상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 토지. 토지면적은 451㎡이며 대체로 평탄한 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 662,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 1993년 준공된 12세대 소규모 다세대주택이며 확인된 최근 동일 면적 거래는 1건입니다. 가격 판단과 재매각 계획은 제한된 거래 표본을 전제로 세워야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 절차상태. 기재된 매각기일은 2026.07.06입니다. 입찰 또는 매수 검토 전 매각·변경·연기 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 점유자의 전입일·확정일자·보증금을 대조하세요.
- 현재 등기 재확인. 과거 권리들은 2005년·2011년·2025년에 말소됐습니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 추가 등기 여부를 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 제시된 배당 검토에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있습니다. 배당요구종기 내역과 매각물건명세서를 기준으로 현재 채권자와 배당액을 다시 산정하세요.
- 공유물분할 구조. 채권회수형 경매가 아니라 공유관계 해소를 위한 매각입니다. 매각대금이 공유자 사이에서 어떻게 정산되는지 확인하세요.
- 가격 표본의 한계. 실거래 77,500,000원은 2025년 3월 1층 한 건입니다. 대상은 3층이므로 내부 상태·층 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 도로·규제 검토. 남측 약 3m 도로, 비행안전제5구역과 군용비행장소음대책구역 등 입지 조건이 실제 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인 없이 안전하다고 할 수는 없다”
현재 등기 흐름만 놓고 보면 과거 근저당권과 압류·가압류는 모두 말소됐고, 현존하는 담보권과 압류도 없어 계산상 인수액은 0원입니다. 감정가 7,800만원과 최근 실거래 7,750만원이 비슷한 가운데 최저가는 3,822만원까지 내려와, 계산상 실질취득은 실거래의 49.3%입니다.
다만 이 물건은 12세대의 1993년 준공 다세대주택이고, 비교 가능한 실거래가 한 건뿐입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며, 배당 검토에는 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있어 현재 사건의 실제 배당순위를 별도로 정리해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정입니다. 현장 점유와 현재 배당관계가 정리돼 인수 0원이 확인될 때 비로소 49.3%라는 가격 메리트가 실질적인 장점이 됩니다.