의정부지방법원 2024타경81417. 고양시 덕양구 내유동 휴그린208동 3층 301호, 전용 56.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 황민욱은 2021.05.31. 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 수협은행 근저당 120,000,000원이 있었지만 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.06.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 제니스자산관리대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안성시·고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 한성희입니다. 한성희는 말소기준보다 빠른 2021.05.31. 전입·점유와 2021.04.27. 확정일자를 갖춰 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 보증금 중 67,638,852원만 배당되고 119,361,148원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 약 187,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.04.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 한성희 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 20-88, 208동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.11.30. / 총 8세대 |
| 소유자 | 황민욱 (2021.05.31. 거래가 187,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (6회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,831,588원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
과거 수협은행 근저당은 2016.12.09. 설정됐지만 2021.05.31. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리의 기준점은 2022.06.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 한성희는 이보다 앞서 전입·점유해 대항력이 인정되는 구조이고, 2023.10.13. 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 미배당 보증금의 매수인 승계를 포기했으므로, 확약 적용 시 한성희의 미배당액은 매수인이 떠안지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차인·점유자 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한성희 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.05.31. 2021.04.27. | 187,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.10.13. | 인수 0원* 대항력 포기·말소 확약 적용 |
| 양혜원 현황조사·문건접수·명세서 확인 | 2024.03.11. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 배당요구 2024.11.04. | 승계 없음 보증기관 승계 신고 아님 |
한성희와 양혜원 모두 보증기관의 중복 승계 신고자로 표시된 임차인이 아니므로, 확인된 임차인·점유자는 2명입니다. 한성희는 대항력 임차인이지만 확약으로 인수위험이 해소되고, 양혜원은 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 다만 양혜원의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계와 현재 점유 여부를 매각물건명세서 최신본에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 69,286,000원으로 감정가 202,000,000원의 34.3%입니다. 확약을 적용하면 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 69,286,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
등기부에는 현재 소유자가 2021.05.31. 187,000,000원에 취득한 기록이 있지만, 이는 최근 거래가 아닌 과거 취득가입니다. 이를 현재 시세로 단정하거나, 감정가 대비 65.7% 할인만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 오히려 현재 물건이 6회 유찰됐고, 휴그린208동 경매 참고 통계도 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 시장의 낮은 응찰 선호와 환금성 부담을 먼저 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,647,148원 |
| 1. 임차인 한성희 보증금 | 187,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 말소된 수협은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제니스자산관리대부 | 6,375,845원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 196,831,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않은 배당 산식에서는 한성희 보증금 부족분 119,361,148원이 매수인 인수액으로 계산되고, 낙찰가와 합친 실질부담은 188,647,148원으로 보증금 187,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 2026.04.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 인수액은 실질 0원*입니다. 공과금·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 내유동 기동경찰교육훈련센타 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.11.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호입니다. 기본 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거Zone)이며 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 619,400원/㎡이고 남서측 도로에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 대단지 공동주택보다 매수층과 비교거래가 제한적입니다. 현재 6회 유찰 이력은 재매각 시에도 보수적인 기간과 가격 설정이 필요하다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 대상, 조건, 제출 주체와 최신 매각물건명세서 반영 여부를 대조하세요.
- 한성희 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 미배당액과 무관하게 임차권등기가 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 양혜원 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 압류 세액 확인. 국민건강보험공단·안성시·고양시 압류 중 당해세 또는 우선 배당되는 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 인근 다세대주택의 최근 거래, 동일 면적 매물, 전세가, 대출가능액을 별도로 조사하세요.
- 환금성·명도비용. 8세대 소규모 건물과 6회 유찰 이력을 감안해 매도기간, 수리비, 체납관리비, 인도명령 및 이사협의 비용을 응찰가에서 차감하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 사건은 처음 보면 187,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 최저가 69,286,000원이 아무리 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해, 한성희 관련 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다. 권리 측면에서는 큰 반전이 해소된 셈입니다.
그렇다고 현재 최저가를 곧바로 저가매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 이미 6회 유찰됐으며 총 8세대 다세대주택이라는 낮은 환금성 요소가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 전 보류입니다. 입찰 여부는 감정가 할인율이 아니라 확약서 원문, 실제 점유, 당해세, 인근 최신 거래와 예상 매도기간을 확인한 뒤 결정해야 합니다.