광주지방법원 2025타경1823. 광주 동구 소태동 485-14 토지와 주택·변소를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대 178.1㎡이고, 감정평가상 건물은 2층 주택과 단층 변소로 이용되고 있습니다. 소유자는 박승식이며, 신청채권자 한준섭이 청구금액 80,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2003.12.23. 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당입니다. 이보다 앞서 설정됐던 창업상호신용금고 근저당 2건과 국세 압류, 신용보증기금 가압류에는 이후 말소등기가 존재합니다. 현재 확인되는 말소기준 이후의 근저당·전세권· 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 소태동 485-14 · 광주광역시 동구 학소로 58-14 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 변소 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 178.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박승식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,230,890원 / 161,162,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한준섭 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 매각 포함 · 일괄매각 · 지하실 7.96㎡ 확인불능 및 감정평가 외 |
① 권리 흐름 — 선순위 기록은 말소 여부까지 봐야 한다
2004년 남광주새마을금고 근저당은 2006.05.18. 해지됐고, 2011년 서윤례 전세권은 2014.10.08. 말소됐습니다. 2014년 조동헌 전세권은 2025.03.25. 해지로 말소됐으며, 2015년 두암신용협동조합 근저당도 2024.11.06. 해지됐습니다. 말소되지 않고 남은 말소기준 이후 권리와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나종덕 | 2층 주선(2) | 2025.01.13 | 80,000,000원 | 2025.05.14 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 최상주 | 2층 주선(1) | 2021.03.22 | 미상 | 2025.06.02 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 승계 없음 |
나종덕의 보증금은 80,000,000원이지만 전입일 2025.01.13.은 말소기준일 2003.12.23.보다 늦습니다. 최상주의 전입일 2021.03.22.도 마찬가지로 말소기준 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 주택임대차의 대항력을 갖지 못하며, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,056,268원 |
| 1. 근저당 · 주식회사창업상호신용금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사창업상호신용금고 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 근저당 · 남광주새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 가압류 · 쌍용캐피탈주식회사 | 3,366,939원 | 3,366,939원 |
| 7. 근저당 · 광주광역시 축산업협동조합 | 39,000,000원 | 14,738,793원 |
| 8. 전세권 · 서윤례 | 47,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 최용주 | 7,000,000원 | 0원 |
| 10. 전세권 · 조동헌 | 52,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 두암신용협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,416,175원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,433,584원 | 0원 |
| 14. 경매신청채권 · 한준섭 | 80,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 광주신용보증재단 | 12,576,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 총 채권액은 447,792,855원, 예상 배당액은 158,105,732원, 미배당은 289,687,123원입니다. 신청채권자 한준섭의 80,000,000원도 배당되지 않는 시나리오입니다. 실제 배당은 말소등기, 채권신고, 당해세, 최우선변제와 배당순위 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지원1동행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 단독주택이 주로 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택과 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 변소입니다. 위생·급배수·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 178.1㎡, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 570,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 무등중 관련 절대보호구역·상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 제시외 건물은 매각에 포함되며, 지하실 7.96㎡는 확인불능 상태로 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 원본 대조. 1989년·1992년 근저당, 국세 압류, 신용보증기금 가압류의 말소등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 계약 확인. 나종덕의 보증금 80,000,000원과 최상주의 미상 보증금·확정일자를 임대차계약서 및 배당요구 서류와 대조하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명이 있으므로 인도 협의, 인도명령과 명도비용 가능성을 반영하세요.
- 지하실 조사. 확인불능인 지하실 7.96㎡의 실제 존재, 구조, 진입 가능 여부와 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 범위, 경계, 구조와 이용 상태를 감정평가서 도면 및 현황과 대조하세요.
- 토지 규제. 절대·상대보호구역과 중점경관관리구역이 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 관계 기관에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 할인율만 사용하지 말고 인근 주택·토지 거래, 건물 상태와 수선비를 반영해 상한가를 정하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 권리의 배당 참여 여부, 당해세, 최우선변제와 채권신고액을 배당요구종기 이후 기록으로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 2명은 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 선순위로 보이는 근저당·압류· 가압류도 뒤이은 말소등기까지 확인해야 하며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 현재 최저가 161,162,000원이 곧바로 싼 가격이 되는 것은 아닙니다. 주변 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 확인되는 상태이고, 주택·변소·토지를 함께 취득하는 비표준 물건입니다. 여기에 제시외 건물과 감정평가에서 빠진 지하실 7.96㎡, 두 명의 점유자, 보호구역 규제까지 현장 확인 요소가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 여부는 등기 말소 원본과 임대차계약, 건물 현황, 인근 거래가격을 모두 대조한 뒤 결정해야 합니다.
