의정부지방법원 2023타경5515. 경기도 파주시 목동동 758-5, 도로명 가재울로 99-6의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조이고 현재 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 269.5㎡입니다. 감정가 1,599,021,900원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,119,315,000원, 감정가의 70%입니다.
등기상 말소기준은 2021.11.11 원당신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 별개로 봐야 합니다. 백수경은 2021.11.02 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서는 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경5515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가재울로 99-6 · 경기도 파주시 목동동 758-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 · 지상4층 |
| 토지 | 269.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김재형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,599,021,900원 / 1,119,315,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 1,009,145,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 선순위 여부가 핵심
말소기준권리는 2021.11.11 접수된 원당신용협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 582,000,000원·33,600,000원의 근저당권, 2023.03.07 박중현의 72,000,000원 근저당권, 경매개시결정과 이후 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 확정 인수 2,000만원 + 대항력 미상 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 달렛(대표자 김재형) | 1층 | 2022.11.16 | 5,000,000원 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백수경 | 1층 | 2021.11.02 | 20,000,000원 월 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 임미희 | 401호 | 2022.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세미 | 건물의 2층 중 별지도면 표시 | 2021.12.02 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안샛별 | 건물의 3층 중 별지도면표시 | 2021.11.23 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동혁 | 별지 부동산의 표시 기재 건물 2층 중 | 2021.11.30 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 건물의 3층 별지도면 표시 | 2022.01.24 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배당요 | 주거 | 미상 | 180,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김세미·안샛별·강동혁·김지수는 각각 180,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있으나 전입일이 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 임미희 역시 2022.05.03 전입으로 말소기준권리 이후이며 보증금은 미상입니다.
반면 배당요는 보증금 180,000,000원, 확정일자 2021.11.16, 배당요구일 2023.08.31이 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 건은 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액 20,000,000원만으로 최종 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,119,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,593,150원 |
| 인수 · 백수경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당 · 원당신용협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 원당신용협동조합 | 582,000,000원 | 541,721,850원 |
| 을구 3번 근저당 · 원당신용협동조합 | 33,600,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 박중현 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액은 1,251,600,000원, 채권자 예상배당 합계는 1,105,721,850원, 미배당은 145,878,150원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,119,315,000원 | 1,105,721,850원 | 145,878,150원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 783,520,500원 | 773,285,295원 | 478,314,705원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 548,464,350원 | 540,579,706원 | 711,020,294원 | 20,000,000원 |
2회 유찰 시 매각가는 783,520,500원, 3회 유찰 시 548,464,350원으로 내려갑니다. 다만 백수경 보증금 20,000,000원의 인수 계산은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 가격이 낮아져도 배당요의 대항력 여부가 미상이라는 권리 리스크 자체는 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 해솔중학교 북동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층입니다.
- 토지. 269.5㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,410,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로·시설. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 공원 및 자연녹지지역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백수경 보증금 인수. 전입 2021.11.02로 말소기준 2021.11.11보다 빠르며, 배당 계산상 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
- 배당요 전입일 확인. 보증금 180,000,000원과 확정일자 2021.11.16은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 임미희 보증금 확인. 401호 전입은 2022.05.03으로 후순위지만 보증금이 미상입니다.
- 임차권등기 확인. 김세미·안샛별·강동혁·김지수의 180,000,000원 임차권등기는 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임차인의 전입·점유·배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 범위 확정이 먼저”
이 사건은 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%인 1,119,315,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준권리 이후의 근저당과 임차권등기가 소멸하는 반면, 백수경의 보증금 20,000,000원은 현재 계산상 매수인이 인수합니다.
더 중요한 부분은 전입일이 확인되지 않은 배당요입니다. 보증금 180,000,000원이 신고돼 있으므로 대항력 여부가 확인되기 전에는 “인수액은 2,000만원뿐”이라고 단정할 수 없습니다. 현재 확인된 확정분 실질취득액은 1,139,315,000원이지만, 이 사건의 최종 판단은 미상 임차인의 대항력과 실제 인수 범위를 확정한 뒤 내려야 합니다.
