의정부지방법원 2024타경3714. 파주시 탄현면 대동리의 공동주택, 통칭상 “헤이리팰리스” 104동 1층 105호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택인 연립주택 단위세대입니다. 감정가 575,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 138,058,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 24.01% 수준까지 할인됐지만, 최근 거래 자료가 보여주는 가격대와 비교하면 결론은 반대입니다.
말소기준은 2017.05.23. 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이후 150,000,000원의 후순위 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 박상원·박성진의 전입일도 각각 2020.03.20., 2020.10.29.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3714 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-67, 1층105호 (104동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택인 연립주택 단위세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 공동(연립)주택 |
| 소유자 | 윤택규 (2020.06.29. 매매 · 거래가액 570,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 138,058,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.05.23. 장위2동새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2017.06.20. 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 근저당은 후순위이고, 2024.05.21. 개시된 현재 임의경매 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.17. 파주시 압류는 2024.08.20. 해제돼 이미 말소됐습니다. 과거 2020년 임의경매개시결정도 2021.10.05. 취하돼 등기상 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 2명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상원 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성진 | 2020.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 자체가 2017.05.23. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 실제 임차인·점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 5회 유찰이어도 최근 거래보다 높다
헤이리팰리스104동 거래자료는 2건입니다. 2026년 7월 84.22㎡ 1층이 95,000,000원, 2021년 7월 같은 84.22㎡ 1층이 495,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -80.8%의 하락 추세로 잡힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.22㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 84.22㎡ | 1 | 495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.22㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
전체 2건 평균 295,000,000원만 보면 최저가가 크게 낮아 보이지만, 이는 2021년 495,000,000원 거래가 섞인 평균입니다. 최근 12개월 거래가 95,000,000원이고 추세가 -80.8%인 만큼, 가격 판단은 전체 평균이 아니라 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 이 기준에서는 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,812원 |
| 1. 근저당 · 장위2동새마을금고 | 360,000,000원 | 135,325,188원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 510,000,000원 중 예상배당은 135,325,188원이고 미배당은 374,674,812원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 138,058,000원 | 135,325,188원 | 374,674,812원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 110,446,400원 | 108,100,150원 | 401,899,850원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 88,357,120원 | 86,366,692원 | 423,633,308원 | 0원 |
권리 측면에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 6회 유찰 시 110,446,400원도 최근 거래 95,000,000원보다 높고, 7회 유찰 시 88,357,120원에서야 최근 거래 95,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로 이 수치만으로 적정가를 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자유로요양병원 서측 인근의 헤이리팰리스 내 공동주택으로, 연립주택·다세대주택 밀집지와 농경지·야산·소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 새오리로·자유로 등 주요도로를 이용할 수 있으며 제반 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 이용. 공동주택인 연립주택 단위세대로 이용 중이며 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 2,030.0㎡, 공시지가 377,200원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 일부는 공부상 지목이 도로이나 현황은 공동주택부지인 대 및 단지내 일부 도로입니다.
- 환금성. 헤이리팰리스104동은 16세대이고 준공일은 2014.05.23.입니다. 거래자료는 2건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 27,611,600원입니다.
- 최근 거래 우선. 감정가 575,000,000원 대비 24.01%라는 할인율보다 2026.07 거래 95,000,000원과의 비교를 우선해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 거래자료는 84.22㎡이고 시세 매칭 대상은 41.0㎡로 표시돼 있어 동일면적 직접비교가 아닙니다.
- 점유자 확인. 박상원·박성진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 자료 확인. 신청채권자가 제출한 서울고등법원 2022나2004685 유치권부존재확인 원고승소확정판결과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 대지권 목적 토지가 공부상 도로이나 현황 공동주택부지 및 단지내 도로로 이용되는 점을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “최근에 얼마에 거래됐나”
이 사건은 권리보다 가격 검증이 핵심입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 두 점유자도 후순위 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 유치권과 관련해서도 신청채권자가 유치권부존재확인 원고승소확정판결을 제출했습니다.
하지만 5회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가 138,058,000원은 최근 거래 95,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세는 -80.8%입니다. 게다가 거래 면적이 본건 시세 매칭 대상과 일치하지 않습니다. 권리는 비교적 정리됐지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래·면적 적합성·추가 유찰 가능성을 함께 보는 사건입니다.
