의정부지방법원 2024타경70561. 고양시 일산동구 식사동의 전용 53.1㎡ 다세대주택, 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 감정가는 235,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,605,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권과 미배당 보증금 인수입니다.
김진영은 2019.12.10 확정일자를 받고 2020.01.30 주민등록을 마쳤으며, 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 2022.03.02 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2024.06.07이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 최저가 80,605,000원으로 매각되면 집행비용 1,850,890원 뒤 김진영에게 78,754,110원이 배당되고, 남은 96,245,890원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 141, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.1㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.12.01 |
| 소유자 | 박가영 (2018.08.10 매매 · 거래가액 232,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,850,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.07 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.03.02 김진영의 주택임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인 인수 대상입니다. 2024.05.03 고양시 압류는 2024.06.17 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.30 / 2019.12.10 배당요구 2022.03.02 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 96,245,890원 인수 |
| 송채은 | 2023.08.04 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수위험 확인 필요 |
김진영은 보증금·전입·확정일자가 확인되고 임차권등기도 마친 선순위 임차인입니다. 반면 송채은은 2023.08.04 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 송채은은 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 하며, 김진영의 96,245,890원 외에 추가 부담이 생길 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 8,060만원이 아니라 1.77억으로 봐야 한다
동일 면적 53.1㎡의 확인된 거래는 2021년 2건입니다. 평균은 211,000,000원, 최저 182,000,000원, 최고이자 최신 거래는 240,000,000원입니다. 다만 표본이 2021년 2건에 그쳐 2026년 입찰가격을 판단할 때는 거래 시점의 차이를 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 53.1㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 53.1㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 평균 | 53.1㎡ | 2건 | 211,000,000원 |
현재 회차 기준 김진영 인수액까지 반영한 실질취득은 176,850,890원으로, 2021년 실거래 평균 211,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 확인된 최저 실거래 182,000,000원과 차이가 크지 않고, 무엇보다 송채은의 보증금이 미상이라 현재 확인 가능한 176,850,890원을 최종 취득원가로 확정해서도 안 됩니다. 따라서 최저가 80,605,000원이 실거래 평균의 38.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 175,000,000원 | 78,754,110원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 184,850,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김진영은 78,754,110원을 배당받고 보증금 부족분 96,245,890원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정 매각가에서는 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 | 김진영 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 10회 유찰 | 80,605,000원 | 96,245,890원 | 176,850,890원 |
| 11회 유찰 시 | 64,484,000원 | 112,076,712원 | 176,560,712원 |
| 12회 유찰 시 | 51,587,200원 | 124,741,370원 | 176,328,570원 |
낙찰가가 80,605,000원에서 64,484,000원, 다시 51,587,200원으로 내려가도 김진영의 미배당 보증금은 각각 96,245,890원, 112,076,712원, 124,741,370원으로 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 약 1.76억대에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰이 거듭될수록 싸지는 일반 물건과 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 공동주택(다세대주택), 전용 53.1㎡. 전체 8세대 규모입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물, 사용승인일은 2016.12.01입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리지역(복합zone)이며 과밀억제권역, 제한보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 844,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 80,605,000원이 아니라 최소 176,850,890원의 실질취득 구조로 계산해야 합니다.
- 김진영 인수 확인. 보증금 175,000,000원 중 예상 미배당 96,245,890원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 송채은 보증금 확인. 전입 2023.08.04는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 추가 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 시세 검증. 확인 실거래가 2021년 2건뿐이므로 2026년 현재 현장 매매가와 실제 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 이미 10회 유찰된 만큼 낙찰 이후 재매각 가능성과 거래 속도를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8천만원 경매”가 아니라 “1.76억대+α 인수형”
이 물건의 숫자에서 가장 위험한 것은 80,605,000원이라는 최저가입니다. 10회 유찰로 감정가의 34%까지 내려왔지만, 김진영의 선순위 임차보증금 때문에 현재 회차 기준 실질취득은 176,850,890원입니다. 다음 회차로 내려가도 인수액이 커져 총부담은 약 1.76억대에서 거의 고정됩니다.
확인된 2021년 실거래 평균 211,000,000원보다 낮기는 하지만 거래 표본이 2건뿐이고, 송채은의 보증금이 확인되지 않아 현재 계산보다 추가 부담이 생길 수도 있습니다. 10회 유찰된 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근할 물건이 아니라, 선순위 임차보증금과 미상 임차인까지 확정한 뒤 판단해야 하는 고위험 인수형입니다.
