의정부지방법원 2024타경70561. 고양시 일산동구 식사동에 있는 전용 53.1㎡ 다세대주택 3층 301호입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 235,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 164,500,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 낙찰가보다 큰 선순위 임차보증금이 있다는 점입니다. 김진영의 임차보증금은 175,000,000원이고, 현재 최저가 배당 시 집행비용을 제외한 161,397,000원만 배당됩니다. 남는 13,603,000원은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 확인 금액은 낙찰대금 164,500,000원과 인수액 13,603,000원을 합한 178,103,000원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 김진영의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로 총부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 2023년 8월 4일 전입한 송채은의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액의 상한도 정해지지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 141, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.1㎡ · 지상 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.12.01 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박가영 (2018.10.01. 거래가 232,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (감정가 70%·8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,850,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유자가 남는다
등기상 기준 권리는 2024년 6월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 하지만 김진영의 임차권등기는 그보다 앞선 2022년 3월 2일에 접수됐고, 임대차계약일은 2019년 12월 3일, 확정일자는 2019년 12월 10일, 전입일은 2020년 1월 30일입니다. 보증금 175,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조로, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
2024년 5월 3일 고양시 압류가 있었지만 2024년 6월 17일 해제돼 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 금액 인수의 중심은 김진영의 미배당 보증금입니다. 다만 송채은은 2023년 8월 4일 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.30 | 2019.12.10 | 175,000,000원 | 2022.03.02 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
| 송채은 | 현황조사상 점유 | 2023.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.781억+’로 본다
김진영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 확인 실질취득은 178,103,000원이고, 9회 유찰 시 177,642,400원, 10회 유찰 시에도 177,273,920원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 김진영 인수액 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰(70%) | 164,500,000원 | 13,603,000원 | 178,103,000원 |
| 9회 유찰 시(56%) | 131,600,000원 | 46,042,400원 | 177,642,400원 |
| 10회 유찰 시(44.8%) | 105,280,000원 | 71,993,920원 | 177,273,920원 |
현재 회차와 10회 유찰 시를 비교하면 표면 낙찰가는 59,220,000원 내려가지만, 확인 실질취득은 829,080원만 줄어듭니다. 유찰을 기다려도 김진영의 인수액이 늘어나므로 총비용은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 송채은의 보증금이 인정되면 각 회차의 실질취득액은 이보다 더 높아집니다.
동일면적 53.1㎡의 확인된 실거래는 2021년 2건입니다. 평균은 211,000,000원이며, 현재 확인 실질취득 178,103,000원은 이 평균의 84.4%입니다. 다만 거래가 모두 2021년에 이뤄졌고 표본도 2건뿐이므로, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 받아들여 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 53.1㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 53.1㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 평균 | 53.1㎡ | 2건 | 211,000,000원 |
특히 낮은 거래사례인 182,000,000원과 현재 확인 실질취득 178,103,000원의 차이는 3,897,000원에 불과합니다. 송채은의 인수액이나 미납 관리비·세금 등 추가 비용이 발생하면 이 차이는 쉽게 사라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,103,000원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 175,000,000원 | 161,397,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 184,850,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김진영의 보증금 부족분 13,603,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다. 송채은 관련 금액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 주위환경. 고양국제고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리지역(복합 zone), 과밀억제권역, 제한보호구역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일면적 거래가 2021년 2건만 확인돼 최근 시장가격과 매도 소요기간을 판단할 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰 판단 기준은 164,500,000원이 아니라 김진영 인수액을 더한 178,103,000원 이상입니다.
- 송채은 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해 추가 인수액을 산정해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 김진영의 임차권등기와 송채은의 현재 전입이 동일한 공간에서 어떤 순서와 계약관계로 이어졌는지 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 10회 유찰까지 낙찰가가 내려가도 확인 실질취득은 177,273,920원입니다. 낮은 최저가만 보고 유찰폭을 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
- 시세 현장조사. 확인된 실거래는 2021년 2건뿐입니다. 인근 중개업소의 현재 매물·매도호가·거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 제공된 경매 통계상 낙찰률이 0%이므로 향후 매도기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”
이 물건은 8회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 때문에 전형적인 할인 경매로 볼 수 없습니다. 현재 낙찰가 164,500,000원에 김진영 미배당액 13,603,000원을 더하면 확인 실질취득은 178,103,000원입니다. 10회 유찰 시에도 177,273,920원으로 거의 변하지 않습니다.
그마저도 최종 금액이 아닙니다. 송채은의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남아 있고, 동일면적 실거래는 2021년 2건뿐이며 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 거래 평균 211,000,000원보다 확인 실질취득이 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 선순위 임차권은 확정 위험이고, 송채은은 금액이 정해지지 않은 위험입니다. 임대차 원본으로 추가 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.