의정부지방법원 2024타경75511. 파주시 야당동 성동더블유하우스 나동 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 말소기준권리는 2021.07.12. 설정된 강양석 명의 근저당권 180,000,000원인데, 임차권자 최건우는 그보다 앞선 2021.03.04. 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 230,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으며, 현재 배당 가정에서는 최건우에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
또 다른 조사 대상인 장재주는 2016.02.04. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 장재주는 과거 소유자이자 등기부상 채무관계와 연결되는 인물로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 그렇다고 보증금이 0원이라고 단정할 수는 없으므로 실제 임대차관계와 인수 여부를 원본으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 구름다리길 83-3, 나동 202호 (야당동,성동더블유하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상4층 중 나동 2층 202호 |
| 소유자 | 남노미 · 2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 13,144,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,148,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2021.07.12. 강양석 명의 근저당권입니다. 이후 파주시 압류, 주택도시보증공사의 2024.07.19. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기된 임차권자 최건우는 말소기준보다 먼저 2021.03.04. 전입·점유했고 보증금이 230,000,000원입니다. 따라서 단순히 “후순위 권리가 말소된다”는 이유만으로 안전한 사건이 아닙니다. 소멸되는 등기와 매수인이 부담하는 임차보증금은 별개의 문제입니다.
| 임차 조사 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재주 | 2016.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 최건우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.04 | 230,000,000원 | 있음 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
가격 메리트 판단은 13,144,000원의 최저가만으로 하면 왜곡됩니다. 비교 기준은 매수인이 실제로 부담하는 금액입니다. 최근 12개월 평균은 212,000,000원, 최신 확인 거래는 2024.10. 199,000,000원인데, 현재 알려진 실질취득 부담 243,144,000원은 두 가격 모두를 웃돕니다. 전체 거래 평균 214,666,666원보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 54.1㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2024.02 | 56.55㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 56.55㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.19㎡ 비교 | 2건 | 212,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 214,666,666원 |
최근 가격 추세는 -3.6%입니다. 최신 확인 거래 199,000,000원도 최근 평균보다 낮아 가격 흐름이 약한 방향입니다. 특히 최신 실거래가 2024.10.인 만큼 매각기일 2026.09.23과 시차가 있어, 오래된 전체 평균만으로 가격을 후하게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 13,144,000원 | 230,000,000원 | 410,640,787원 |
| 9회 유찰 시 | 9,200,800원 | 230,000,000원 | 414,513,009원 |
| 10회 유찰 시 | 6,440,560원 | 230,000,000원 | 417,223,565원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 636,592원 |
| 인수 · 임차인 최건우 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 강양석 | 180,000,000원 | 12,507,408원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,148,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 423,148,195원 중 현재 가정 배당액은 12,507,408원, 미배당액은 410,640,787원입니다. 최건우 보증금 230,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수 부담으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의선) 남동측 근거리 계획관리지역 내에 있으며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 중 나동 2층 202호이며 사용승인일은 2015.10.28.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 토지는 1,258㎡의 대체로 등고평탄한 사다리형 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 성동W하우스가동나동은 19세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.6회, 매각률은 9.09%이고 이 사건은 이미 8회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 13,144,000원이 아니라 최건우 보증금 인수까지 포함한 실질부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 최건우 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.02.07.·2021.03.04., 전입·점유 2021.03.04., 보증금 230,000,000원 및 배당·인수 조건을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 장재주 관계 확인. 2016.02.04. 전입이지만 보증금이 미상이고 관계인·가장임차인 의심 사정이 있습니다. 실제 점유·임대차계약·보증금 지급 자료를 확인하기 전에는 인수 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -3.6%이며 최신 확인 실거래는 2024.10. 199,000,000원입니다. 오래된 전체 평균만 보고 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 실제 당해세·최우선변제 여부 등은 현재 배당 가정과 달라질 수 있으므로 원본 배당요구·조세 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 5.76%”라는 숫자에 속으면 안 된다
감정가 228,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가 13,144,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 매우 저렴한 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 숫자가 가장 큰 함정입니다. 최건우의 보증금 230,000,000원이 현 배당 가정에서 전액 매수인 인수로 잡히므로 현재 알려진 실질취득 부담은 최소 243,144,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 212,000,000원과 최신 거래 199,000,000원보다 높고, 최근 가격 흐름도 -3.6%입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 장재주의 선순위 전입 문제까지 남아 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 의심이라는 사정만으로 위험을 지울 수는 없습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수 6.6회, 매각률 9.09%라는 환금성 지표까지 감안하면 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 임차부담과 실제 취득원가를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리확인 부담도 큰 사건입니다.
