259,000,000원
의정부지방법원 2024타경78305. 고양시 일산서구 일산동 일산2차동문아파트 203동 9층 901호입니다. 감정가는 370,000,000원, 현재 최저매각가는 259,000,000원으로 8회 유찰된 상태입니다. 등기부의 현재 소유자는 송민수이고, 현재 경매의 말소기준은 2021.08.23 설정된 주식회사키움저축은행 근저당권 33,600,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다.
하지만 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝낼 사건은 아닙니다. 이순득은 2021.08.10 전입·점유를 시작해 말소기준인 2021.08.23보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 320,000,000원이고 확정일자는 2021.07.12이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 259,000,000원 배당 시 집행비용 4,426,000원을 먼저 빼면 임차인 배당은 254,574,000원이고, 원래라면 부족분 65,426,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78305 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 고양대로 620, 203동 9층901호 (일산동,일산2차동문아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.967㎡ · 지하1층/지상21층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 송민수 (2020.11.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (8회 유찰) |
| 경매 청구액 | 29,583,640원 |
| 말소기준 | 2021.08.23 주식회사키움저축은행 근저당권 · 채권최고액 33,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
등기 자체는 말소기준권리 이후의 신용보증기금 가압류와 현재의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 이순득의 전입·점유 시점입니다. 전입·점유 2021.08.10은 말소기준 2021.08.23보다 앞서 대항력이 있고, 보증금 320,000,000원도 현재 최저매각가 259,000,000원을 초과합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이순득 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.10 2021.07.12 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 확약 없으면 65,426,000원 |
| 장혜영 | 2024.05.30 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이순득은 임차권등기 접수일이 2023.08.18이라도 실제 전입·점유가 2021.08.10이므로 말소기준보다 선순위입니다. 반면 장혜영은 2024.05.30 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이지만 대항력이 없어 그 미상 보증금 자체가 매수인 승계액으로 이어지는 구조는 아닙니다. 확약은 이순득 임차권에 대한 것이므로, 다른 임차관계까지 포괄하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2.59억 vs 최근 평균 3.10억
동일 면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 310,000,000원이고 표본은 7건입니다. 최신 거래는 2026.07의 375,000,000원입니다. 확약을 반영하면 실질취득액은 259,000,000원이므로 최근 12개월 평균의 83.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 310,000,000원 |
다만 시장 방향까지 같이 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 310,000,000원으로 전체 12건 평균 312,250,000원보다 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -1.7%입니다. 즉 최근 시세는 소폭 하락 추세입니다. 따라서 259,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실은 분명하지만, 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 이순득 보증금 | 320,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 33,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,797,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이순득 보증금 미배당액은 65,426,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 2026.07.30 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원래는 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 259,000,000원 | 65,426,000원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 207,200,000원 | 116,500,800원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 165,760,000원 | 157,360,640원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰을 기다린다고 실질취득 부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 반대로 증가하기 때문입니다. 그러나 이번 사건에서는 확약이 이순득 임차권의 대항력과 임차권등기 말소 문제를 해소하므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 낙찰가를 기준으로 판단하는 구조로 바뀝니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한뫼초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재하고 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 일산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상21층 건물 내 9층 901호. 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,159,000원/㎡. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
- 단지·거래. 667세대, 1997.10.20 준공. 동일면적 실거래 12건 평균은 312,250,000원, 최근 12개월 7건 평균은 310,000,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.07.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 이행 조건을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 이순득 임차권. 전입 2021.08.10, 확정일자 2021.07.12, 보증금 320,000,000원이라는 선순위 구조 자체는 분명합니다. 확약이 핵심 안전장치입니다.
- 장혜영 점유관계. 2024.05.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 가격만으로 반복 유찰을 설명하지 말고 현장 상태, 점유 및 거래수요를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 방향. 최근 12개월 평균 310,000,000원, 최신 거래 375,000,000원이지만 추세는 -1.7%입니다. 전체 평균 312,250,000원만으로 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 외 항목. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 3.2억”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 이 물건은 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 259,000,000원이어서 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차 기준 65,426,000원의 미배당 보증금이 남아 실질 부담은 324,426,000원까지 올라갑니다. 그래서 이 사건의 권리분석은 최저가 2.59억만 보고 싸다고 평가하면 틀립니다.
다만 2026.07.30 제출된 확약으로 이순득이 보증금을 전액 돌려받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그 결과 확약 반영 실질취득 259,000,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 83.5%입니다. 가격 자체는 최근 시세 아래지만, 최근 추세가 -1.7%이고 이미 8회 유찰된 사실은 무시할 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약 원문의 확실성, 가격의 승부처는 반복 유찰의 이유 확인입니다.
