의정부지방법원 2024타경79698. 파주시 야동동 청우하이츠 106동 401호 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 229,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 78,547,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 김승기는 2021.02.03 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.01.04입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.04.01 국 압류이므로 임차인은 대항력 有로 정리됩니다.
현 회차 매각가 78,547,000원을 가정하면 집행비용 1,813,846원을 빼고 임차인에게 76,733,154원이 배당되며, 보증금 부족분 141,266,846원이 남습니다. 이 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어져, 매수인의 실질 부담은 낙찰가와 인수액을 합친 219,813,846원입니다. 보증금 218,000,000원보다 낙찰가가 훨씬 낮기 때문에, 이후 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79698 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 풀무골로27번길 7, 106동 4층401호 (야동동,청우하이츠) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김병주 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 78,547,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,590,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제401호 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차인의 대항력
등기상 말소기준권리는 2022.04.01 국 압류입니다. 이후의 파주시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 김승기의 임차권등기는 2023.05.22로 말소기준보다 늦더라도, 실제 대항력 판단의 기준인 전입·점유일이 2021.02.03으로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 인수 위험은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승기 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.03 | 2021.01.04 | 218,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
김승기는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 현 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 218,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 7,854만원이 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
가격표만 보면 최저매각가 78,547,000원은 비교 실거래 211,000,000원의 37.2%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교법이 틀립니다. 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 있기 때문입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 229,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현 최저가 | 78,547,000원 | 11회 유찰 |
| 임차보증금 | 218,000,000원 | 대항력 있는 보증금 |
| 2021.12 실거래 | 211,000,000원 | 비교 실거래 1건 |
비교 가능한 실거래는 2021.12의 211,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이고 시점도 오래돼 시세 판단의 신뢰도는 높지 않지만, 적어도 실질취득을 보증금 218,000,000원 수준으로 보면 비교 실거래보다 약 3.3% 높습니다. 현 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 직접 합치면 219,813,846원으로 더 높아집니다. 따라서 “11회 유찰이라 싸다”는 결론은 금지입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가가 함께 움직인다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 34% | 78,547,000원 | 141,266,846원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 27% | 62,837,600원 | 156,693,477원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 22% | 50,270,080원 | 169,034,781원 |
12회·13회 유찰 시나리오에서도 최저가는 62,837,600원, 50,270,080원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 156,693,477원, 169,034,781원으로 커집니다. 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 인수액이 반대로 올라간다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,846원 |
| 1. 임차인 김승기 보증금 | 218,000,000원 | 76,733,154원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,590,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당 기준 임차인의 미배당 보증금은 141,266,846원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생겨 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제401호입니다.
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 420,700원/㎡, 지목 대, 토지면적 409.0㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 청우하이츠106동107동은 19세대이며, 확인되는 실거래는 2021.12의 211,000,000원 1건입니다. 11회 유찰 이력도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 말 것. 78,547,000원만 보면 비교 실거래의 37.2%지만, 대항력 임차보증금 인수까지 합쳐야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 보증금 218,000,000원 부근입니다.
- 배당 후 미배당 확인. 현 회차 예상 인수액은 141,266,846원이며, 낙찰가가 내려가면 인수액은 증가합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.18 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2021.12 1건이므로 현재 가격 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰 = 7,854만원짜리 집”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 파격적으로 싸 보입니다. 감정가 229,000,000원에서 11회 유찰, 최저가는 78,547,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 김승기의 보증금이 218,000,000원이고, 현 회차 예상 미배당액만 141,266,846원입니다. 낙찰가와 합친 현 회차 실질 부담은 219,813,846원으로, 비교 실거래 211,000,000원보다 높습니다.
이 물건의 가격표는 78,547,000원이 아니라 ‘대항력 보증금 218,000,000원 부근’으로 읽어야 합니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 우선배당 가능성과 11회 유찰, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어려운 고위험 구조입니다.
