의정부지방법원 2024타경79698. 파주시 야동동 청우하이츠 106동 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 229,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 160,300,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격은 최저매각가만 봐서는 안 됩니다.
임차인 김승기는 2021.02.03 전입·점유를 시작했고, 2021.01.04 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.01 국 압류보다 앞서 대항력을 취득한 임차인으로, 보증금은 218,000,000원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당은 157,255,800원에 그치며, 부족분 60,744,200원은 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 매수인의 실질 부담은 낙찰대금 160,300,000원에 인수액 60,744,200원을 더한 221,044,200원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄어 부족분이 증가하므로, 유찰이 반복돼도 전체 부담은 보증금 218,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 풀무골로27번길 7, 106동 4층401호 (야동동, 청우하이츠) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제401호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김병주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (9회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,590,128원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 청우하이츠106동107동 · 19세대 · 사용승인 2019.04.25 |
| 토지·규제 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 · 제한보호구역(전방지역:25km) · 군사기지 및 군사시설기타 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
등기 흐름상 2019.05.10 김헌 명의로 소유권보존 후 수협은행에 신탁됐고, 2021.02.03 신탁재산이 김헌에게 귀속된 뒤 2021.02.18 김병주에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록등기도 기재됐습니다.
말소기준은 2022.04.01 접수된 국 압류입니다. 이후 파주시 압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김승기의 전입·점유는 2021.02.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.05.22 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당액은 별도로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승기 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 전입·점유 2021.02.03 확정일자 2021.01.04 배당요구 2023.05.22 | 218,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로, 임차보증금은 김승기 1명의 218,000,000원만 집계합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 수나 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 70% | 160,300,000원 | 60,744,200원 | 221,044,200원 |
| 10회 유찰 시 감정가 56% | 128,240,000원 | 92,355,360원 | 220,595,360원 |
| 11회 유찰 시 감정가 45% | 102,592,000원 | 117,644,288원 | 220,236,288원 |
현재 회차에서 낙찰가가 160,300,000원이면 인수액은 60,744,200원입니다. 다음 회차에서 낙찰가가 128,240,000원으로 내려가면 인수액은 92,355,360원으로 커지고, 102,592,000원까지 내려가면 인수액은 117,644,288원으로 늘어납니다.
즉 최저매각가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 총부담은 221,044,200원에서 220,595,360원, 220,236,288원 수준으로만 움직입니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 실질취득가격이 최저가와 함께 크게 떨어지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가 76.0%가 아니라 실질취득 104.8%
청우하이츠106동107동의 확인 가능한 거래 표본은 2021.12 거래 1건입니다. 비교 거래는 전용 67.22㎡, 2층, 거래가 211,000,000원이며, 대상 비교면적은 64.66㎡로 면적 매칭된 자료입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 67.22㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 표본 | 64.66㎡ 비교 | 1건 | 211,000,000원 |
최저매각가 160,300,000원만 비교하면 거래가 211,000,000원의 76.0%로 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수를 더한 실질취득 221,044,200원은 해당 거래가보다 10,044,200원 높고, 거래가의 104.8%입니다.
게다가 시세 표본은 2021.12 단 1건뿐이라 현재 가격을 확정할 자료로 보기 어렵습니다. 소규모 19세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 장기간 반복 유찰과 제한적인 거래 표본을 감안하면 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 임차인 김승기 보증금 | 218,000,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 231,590,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김승기의 보증금 부족분 60,744,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 231,590,128원은 전액 미배당이며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제401호이며, 외벽은 돌붙임마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이며 확인 거래는 1건, 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%로 나타나 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 응찰가가 내려가면 임차인 인수액이 증가합니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 원본 확인. 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해 임차인 배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김승기의 전입·점유, 확정일자, 배당요구와 임차권등기명령 내용을 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액 231,590,128원과 임차보증금의 관계 및 대위변제 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.18 기재된 민간임대주택 등록등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계 반영. 확인 거래가 2021.12 한 건뿐이므로 현장 중개업소 시세와 동일·유사 면적의 현재 매물가를 추가 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 토지거래계약에관한허가구역 적용 내용을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰 = 9번 싸진 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 229,000,000원의 70%인 160,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 218,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어납니다.
현재 회차 기준 매수인 인수액은 60,744,200원이고, 실질취득은 221,044,200원입니다. 이는 확인 거래 211,000,000원보다 높습니다. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액의 합계는 각각 220,595,360원과 220,236,288원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
여기에 국세·지방세 우선배당 가능성, 19세대 소규모 단지, 2021.12 단일 거래 표본, 평균 유찰 9.0회와 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 표본 이상이고, 권리·세금·환금성 위험도 높은 물건입니다. 결론은 최저가 착시를 배제하고 보수적으로 접근해야 하는 D등급입니다.