19,436,000원
의정부지방법원 2024타경80841. 고양시 덕양구 내유동 아이빌 101동 4층 401호, 전용 61.692㎡의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물의 최상층이며, 단지는 16세대 규모입니다. 소유자 김병주는 2021년 6월 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 채권자 김건영의 강제경매개시결정이 2024년 9월 20일 등기됐습니다.
등기상 과거 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당과 중소기업은행 근저당은 각각 말소등기가 존재하고, 과거 국세 압류 2건도 해제로 말소됐습니다. 따라서 제공된 등기 흐름만 놓고 보면 현재 말소기준은 2024년 9월 20일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 5월 13일 전입 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 51, 101동 4층 401호 (내유동, 아이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 61.692㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.08.09 · 아이빌101동102동 · 16세대 |
| 소유자 | 김병주 (2021.06.08 소유권이전 · 거래가 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 19,436,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김건영 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소됐지만 임차인이 먼저다
수산업협동조합중앙회의 채권최고액 1,039,200,000원 근저당은 2016년 9월 6일 해지로 말소됐고, 중소기업은행의 채권최고액 114,000,000원 근저당도 2021년 5월 13일 해지로 말소됐습니다. 2017년과 2018년의 국세 압류 역시 각각 해제됐습니다. 현존 근저당과 압류가 없는 상태에서 2024년 9월 20일 강제경매가 개시된 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창섭 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 하지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가가 아무리 내려가도 그만큼 인수액이 늘어날 수 있으므로, 표면 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만 시장은 하락 중이다
아이빌101동102동 동일 면적의 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 225,000,000원이지만, 과거 245,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래 및 최근 기준값인 205,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 61.69㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 61.69㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | 61.69㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
| 최근 기준값 | 61.69㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
최신 거래 205,000,000원은 이전 거래 245,000,000원보다 16.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 현재 최저가 19,436,000원은 최근 기준값의 9.5%에 불과하지만, 이는 임차인 인수액을 전혀 반영하지 않은 표면 비율입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 749,848원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 1,039,200,000원 | 18,686,152원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매신청채권자 김건영 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,398,200,000원, 채권자 배당액은 18,686,152원, 미배당액은 1,379,513,848원입니다. 다만 등기사항에는 수산업협동조합중앙회 근저당과 중소기업은행 근저당의 말소 기록이 존재하므로, 위 배당 순위는 원본 배당요구채권과 등기부를 반드시 대조해야 합니다. 또한 임차인 보증금 미상 위험은 이 표의 인수액 0원에 반영된 확정사항이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 내유1동 마을회관 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최신 거래는 이전 거래보다 16.3% 낮고, 경매 매각률도 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이창섭의 실제 점유 여부, 점유부분, 임대차계약서, 보증금, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금에서 예상배당액을 뺀 미배당 잔액을 낙찰가에 더해 최근 시세 205,000,000원과 비교해야 합니다.
- 등기·배당표 교차검증. 등기상 말소된 수산업협동조합중앙회와 중소기업은행 근저당이 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있으므로 배당요구채권 원본을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 225,000,000원보다 최신 거래 205,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 16세대 소규모 단지, 거래 2건, 평균 7회 유찰과 매각률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 보이지만, 진짜 가격은 보이지 않는다”
감정가 236,000,000원이 7회 유찰 끝에 19,436,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차인 보증금이 실질취득가를 결정합니다. 이창섭의 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 매수인이 미배당 잔액을 부담할 수 있습니다.
시세도 상승 국면이 아닙니다. 최신 거래 205,000,000원은 이전 거래 245,000,000원보다 16.3% 낮고, 단지는 16세대에 불과하며 경매 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 8.24%에 살 수 있는 다세대”가 아니라, “19,436,000원에 보증금 미상 위험을 함께 인수할 수 있는 다세대”로 접근해야 합니다. 임차인의 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 가격 판단도, 입찰 판단도 보류하는 것이 합리적입니다.