126,000,000원
의정부지방법원 2024타경81912. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 2동 5층 502호로, 감정평가상 방 2개·거실·주방 및 식당·욕실·다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 떨어진 최저가가 아닙니다. 임차인 박현진은 2022.05.09. 확정일자를 받고 2022.05.24. 전입했으며 2022.05.25. 점유를 시작해, 2023.04.24. 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
현재 최저가 126,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 박현진에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 76,564,000원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 입찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 202,564,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 200,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 황골로 65, 2동 5층 502호 (금촌동, 아침의뜰2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설-주거용 오피스텔 · 대상면적 56.39㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 내부 구성 | 방 2개·거실·주방/식당·욕실·다용도실·현관 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (감정가 70%·9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,125,154원 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.01.04. / 18호 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
등기부상 2020.05.22. 파주시 압류는 2022.03.28. 해제됐고, 2022.05.04. 설정된 김영희 근저당권 396,000,000원도 2022.05.25. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.24. 도봉세무서장 명의의 국가 압류입니다. 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 박현진의 임차권등기 자체는 2023.12.01.로 말소기준보다 늦지만, 대항력의 기초가 되는 확정일자·전입·점유는 2022년으로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현진 건물 전부 · 주거 | 2022.05.24. 2022.05.09. | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.01. | 승계 76,564,000원 현재 최저가 가정 |
| 정의성 점유 조사 | 2024.04.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1.26억이 아니라 2.03억을 비교해야 한다
아침의뜰2차1,2차의 유사 면적 실거래 표본 5건입니다. 거래월은 2021.08.~2022.06.이고, 평균은 170,424,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 매각기일과 거래 시점의 차이가 크므로 최신 현장 시세를 추가 확인해야 하지만, 주어진 거래 자료만으로도 실질취득비용 202,564,000원에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06. | 52.44㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2022.04. | 52.44㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2022.03. | 55.03㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2021.08. | 51.70㎡ | 3층 | 113,120,000원 |
| 2021.08. | 55.03㎡ | 2층 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 170,424,000원 |
최저가 126,000,000원만 비교하면 실거래 평균의 73.9%입니다. 하지만 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실제 부담액 202,564,000원은 평균보다 32,140,000원 높고, 평균의 118.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 2,564,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 박현진 보증금 | 200,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 김영희 근저당권 | 396,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 208,125,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박현진의 보증금 미배당액 76,564,000원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 김영희 근저당권은 배당 계산상 항목에 포함돼 있으나 등기부에는 2022.05.25. 해지 말소로 기록돼 있으므로, 배당표 원본과 채권 존부를 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 2.02억
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 76,564,000원 | 202,564,000원 |
| 10회 유찰 시 감정가 56% | 100,800,000원 | 101,411,200원 | 202,211,200원 |
| 11회 유찰 시 감정가 45% | 80,640,000원 | 121,211,520원 | 201,851,520원 |
11회 유찰로 낙찰가가 80,640,000원까지 내려가더라도 인수액이 121,211,520원으로 늘어 실질취득은 201,851,520원입니다. 현재 회차와의 총부담 차이는 크지 않습니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 투자수익을 만들어주는 구조가 아니라, 선순위 임차보증금의 배당 부족분을 낙찰자가 다른 형태로 부담하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도의료원 파주병원 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 황골로변에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.01.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구에 속하며 중로3류와 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 전체 18호의 소규모 오피스텔이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.8회, 매각률은 0%입니다. 9회 유찰 이력과 함께 보면 환금성이 강한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 입찰가에 박현진 미배당 보증금을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다. 현재 기준은 202,564,000원입니다.
- 박현진 배당액 확인. 실제 매각대금·집행비용·세금 배당에 따라 76,564,000원의 인수액이 늘어날 수 있으므로 배당순위와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해 임차인보다 앞서는 배당액이 있는지 검토해야 합니다.
- 정의성 점유관계 확인. 2024.04.30. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·계약·실제 점유 상태를 확인하고 명도 대상과 절차를 확정해야 합니다.
- 등기와 배당표 대조. 2022.05.25. 말소된 김영희 근저당권이 배당 계산 항목에 포함돼 있으므로 원본 배당요구와 채권 존부를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 방수·누수·설비·마감 상태와 실제 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 점유자 이사협의 비용을 실질취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
- 실거래 시차 보정. 거래 표본이 2021.08.~2022.06.에 머물러 있으므로 2026.07.15. 입찰 전 현장 매물과 최근 거래를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “약 2.03억 실질취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 70%인 126,000,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 평가하면 결론이 뒤집힙니다. 선순위 대항력 임차인 박현진의 보증금 200,000,000원 중 76,564,000원을 인수하면 실질취득은 202,564,000원입니다. 이는 실거래 표본 평균보다 18.9% 높고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 100,800,000원이나 80,640,000원으로 내려가더라도 인수액이 함께 늘어 총부담은 약 2.02억원으로 유지됩니다. 여기에 당해세가 우선 배당되면 임차보증금 인수가 더 커질 수 있고, 18호 규모·평균 7.8회 유찰·매각률 0%라는 환금성 지표도 불리합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리·세금·명도 확인 부담까지 남는 물건입니다. 결론은 가격 메리트 없음, 입찰 보류에 가깝습니다.