의정부지방법원 2024타경86399. 파주시 상지석동 락플러스 204동 3층 302호, 전용 56.735㎡의 주거용 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 184,000,000원에서 11회 유찰되어 최저가가 63,112,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 승계입니다. 김도연은 2021.04.22 전입·점유, 2021.03.24 확정일자를 갖고 있고 2023.05.02 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차보증금은 172,000,000원이며 현재 최저가 기준 예상 배당은 61,575,984원에 그쳐 부족분 110,424,016원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
따라서 최저가 63,112,000원 자체를 최근 시세 180,000,000원과 비교하는 것은 의미가 없습니다. 현재 회차에서 알려진 실질 부담은 63,112,000원 + 110,424,016원 = 173,536,016원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 180,000,000원의 약 96.4%로, 차이는 약 3.6%에 불과합니다. 더구나 최근 거래 수준은 이전 거래 190,000,000원보다 낮아 최근 추세가 -5.3%인 하락 구간입니다. 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 부여할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 운정2길 34, 204동 3층302호 (상지석동, 락플러스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.735㎡ · 지상4층 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이영애 (2021.05.13 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 63,112,000원 (11회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,896,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 승계
등기상 과거 농협은행 근저당 90,000,000원이 있었으나 2021.04.22 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준은 2024.12.02 강제경매개시결정입니다. 김도연의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김도연은 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있고, 예상배당표상 현 회차의 미배당 110,424,016원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 전유부분 전부 · 주거 | 2021.04.22 / 2021.03.24 임차권등기 2023.05.02 | 172,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 110,424,016원 인수 |
| 배창도 | 2023.10.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’를 봐야 한다
락플러스203·204동은 16세대 규모이고, 동일 면적 56.74㎡의 확인 거래는 2건입니다. 2025.05 1층이 180,000,000원, 2022.02 2층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2025.05 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 56.74㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.74㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 시세의 35.1%이지만, 이 수치는 매수인의 실제 부담을 왜곡합니다. 알려진 인수액까지 더한 현재 회차 실질 부담은 173,536,016원으로 최근 거래 180,000,000원보다 약 6,463,984원 낮은 수준입니다. 차이가 크지 않고, 최근 가격 자체도 과거 거래 대비 5.3% 하락했습니다. 따라서 이 사건을 “6천만원대 다세대”로 보는 것은 잘못된 접근입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,536,016원 |
| 1. 임차인 김도연 보증금 | 172,000,000원 | 61,575,984원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 182,896,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김도연 보증금 172,000,000원 중 61,575,984원만 배당되고 110,424,016원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구액 182,896,871원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정역 서측 인근으로, 주변은 유사 규모 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 927,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 락플러스203·204동은 16세대 규모이며 확인된 동일면적 거래가 2건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 11.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성을 높게 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 63,112,000원에 낙찰받는다고 끝이 아닙니다. 김도연의 미배당 보증금 110,424,016원을 합친 알려진 부담이 173,536,016원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 12회·13회로 넘어가면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가합니다. “한 번 더 떨어지면 싸진다”는 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
- 배창도 권리 확인. 2023.10.31 전입은 말소기준 2024.12.02보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 185,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세가 -5.3%라는 점을 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모에 거래 표본이 2건뿐이고 11회 유찰된 물건입니다. 향후 매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전 직접 대조해 인수범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,311만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 184,000,000원의 34%인 63,112,000원까지 내려온 극단적 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 김도연의 보증금 172,000,000원 중 현 매각가에서 배당받지 못하는 110,424,016원을 매수인이 인수하므로, 알려진 총 부담은 173,536,016원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득가는 사실상 1.72억원 안팎에서 고정됩니다.
최근 거래는 180,000,000원이고 최근 가격 추세는 -5.3%입니다. 즉 권리위험을 감수하고도 시세 대비 확보되는 가격 여유가 크지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 배창도까지 존재하고, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 부담과 11회 유찰 이력이 겹칩니다. 최저가 숫자는 파격적이지만 실질 가격은 파격적이지 않고, 권리는 오히려 복잡합니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가가 아니라, 선순위 임차보증금과 미확정 점유관계가 실제로 어디까지 승계되는지를 확정하는 데 있습니다.
