의정부지방법원 2024타경86399. 파주시 상지석동 락플러스 204동 3층 302호, 전용 56.735㎡의 주거용 다세대주택입니다. 감정가 184,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가는 128,800,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최신 거래가 180,000,000원보다 51,200,000원 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
김도연은 2021.04.22 전입·점유를 시작했고, 2021.03.24 확정일자를 받았으며, 172,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.02 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이라 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서는 김도연에게 126,196,800원이 배당되고, 부족분 45,803,200원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 운정2길 34, 204동 3층 302호 (상지석동, 락플러스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.735㎡ · 지상 4층 중 3층 · 주거용 |
| 단지 / 준공 | 락플러스203,204동 · 16세대 · 2015.12.03 준공 |
| 소유자 | 이영애 (2021.05.03 매매, 거래가 172,000,000원 · 2021.05.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (감정가 70% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,896,871원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2016.03.03 설정된 농협은행 근저당권 90,000,000원은 2021.04.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 2024.12.02 강제경매개시결정 이전에 성립한 임차관계입니다.
김도연의 전입·점유일 2021.04.22와 확정일자 2021.03.24는 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 172,000,000원에 대해 배당요구도 확인되므로 우선변제를 받되, 매각대금에서 전액 회수하지 못한 금액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 전유부분 전부 · 주거 | 2021.04.22 확정일자 2021.03.24 | 172,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 배당요구 2023.05.02 | 미배당 승계 현재 45,803,200원 |
| 배창도 현황조사·매각물건명세서 | 2023.10.31 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
락플러스203,204동 전용 56.74㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05의 180,000,000원 1건이며, 이전 2022.02 거래 190,000,000원보다 5.3% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 56.74㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 56.74㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.74㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.74㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 128,800,000원만 비교하면 최근 거래가의 71.6%지만, 확인된 인수액을 포함한 실질취득 174,603,200원은 최근 거래가의 97.0%입니다. 차이는 5,396,800원에 불과합니다. 거래 표본이 2건뿐이고 최근 가격이 하락했으며, 별도의 미상 임차인 위험까지 있으므로 시세보다 충분히 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 제자리
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김도연 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 128,800,000원 | 45,803,200원 | 174,603,200원 |
| 10회 유찰 시 | 103,040,000원 | 71,202,560원 | 174,242,560원 |
| 11회 유찰 시 | 82,432,000원 | 91,451,776원 | 173,883,776원 |
실질취득은 각 회차 낙찰가와 김도연 미배당 보증금의 합계입니다. 배창도의 보증금은 확인되지 않아 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 김도연 보증금 | 172,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 182,896,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김도연 보증금의 미배당액은 45,803,200원입니다. 농협은행 근저당권은 2021.04.22 말소된 등기이며, 표의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 야당동 운정역 서측 인근이며, 주변에는 유사 규모 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 돌붙임과 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시입니다.
- 토지. 1,030㎡의 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 준주거 Zone·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이며 확인된 거래는 2건, 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최소 174,603,200원을 기준으로 최근 거래가 180,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김도연 보증금 확인. 임차권등기·배당요구·보증금 원금과 배당 후 미회수액을 원본 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배창도 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.
- 점유관계 중복 확인. 김도연의 임차권등기와 배창도의 전입·점유가 함께 나타나므로 현재 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가가 이전 거래보다 5.3% 낮아졌으므로 전체 평균 185,000,000원보다 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 단지, 거래 2건, 9회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성과 등기부·명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.288억에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 128,800,000원이지만, 확인된 김도연의 미배당 보증금을 더한 실질취득은 174,603,200원입니다. 최신 거래가 180,000,000원과의 차이는 5,396,800원뿐이며, 최근 거래가격은 이전 거래보다 5.3% 하락했습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 103,040,000원이나 82,432,000원으로 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 174,000,000원 수준에 머뭅니다. 게다가 배창도의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 현재 계산액이 최종 부담액이라고 단정할 수도 없습니다. 낮은 입찰가, 높은 인수위험, 좁은 시세 차이, 낮은 환금성이 함께 있는 고위험형입니다.