8,354,000원
의정부지방법원 2024타경88159. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 2층 207호로, 공부상 이용상태는 원룸형도시형생활주택입니다. 전용면적은 31.27㎡이고, 2021년 1월 4일 사용승인된 78세대 규모 집합건물입니다. 소유자는 오대운이며, 임차인 정도현이 임차보증금 120,000,000원을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다.
말소기준권리는 2023년 6월 13일 중소기업은행의 가압류입니다. 가압류와 압류 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 정도현은 말소기준보다 앞선 2021년 9월 24일 전입·점유와 2021년 9월 6일 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경88159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1, 2층207호 (가좌동, 네이처) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 원룸형도시형생활주택 |
| 전용 / 층 | 전용 31.27㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 오대운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 8,354,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정도현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 세대수 | 2021.01.04 / 78세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정도현 | 건물전체 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.09.24 2021.09.06 | 2023.10.06 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
정도현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권등기, 현황조사와 매각물건명세서에 동일한 보증금 120,000,000원과 전입·확정일자가 기재되어 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환채무는 매수인에게 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 급격히 내려가고, 매수인의 전체 부담은 보증금 120,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 | 8,354,000원 | 7,803,628원 | 112,196,372원 | 120,550,372원 |
| 10회 유찰 시 | 5,847,800원 | 5,342,540원 | 114,657,460원 | 120,505,260원 |
| 11회 유찰 시 | 4,093,459원 | 3,619,777원 | 116,380,223원 | 120,473,682원 |
9회 유찰에서 11회 유찰까지 낙찰가는 8,354,000원에서 4,093,459원으로 내려가지만, 실질취득액은 120,550,372원에서 120,473,682원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수가 늘어도 가격 경쟁력이 크게 개선되지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 120,550,372원으로 비교
네이처의 전체 12건 평균 거래가는 164,745,000원이지만, 여기에는 2022년의 195,000,000원~257,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 1월 전용 31.27㎡ 4층 129,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 31.27㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2024.09 | 31.27㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 2 | 83,510,000원 |
| 2024.04 | 31.27㎡ | 2 | 83,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2022.07 | 30.28㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 31.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.57㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 164,745,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.27㎡ | 1건 | 129,000,000원 |
실질취득 120,550,372원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 129,000,000원보다 8,449,628원 낮아 최근 시세의 93.4%입니다. 차이는 약 6.6% 수준으로, 대항력 임차보증금 인수와 권리 확인 부담을 감안하면 큰 안전마진으로 보기 어렵습니다. 특히 최근 거래군과 과거 거래군의 추세가 -23.2%이므로 하락 흐름을 반영하지 않고 전체 평균 164,745,000원과 비교해 가격 가점을 주면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 550,372원 |
| 1. 임차인 정도현 보증금 | 120,000,000원 | 7,803,628원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 202,149,966원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 94,690,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 203,462,914원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 535,400,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 162,164,620원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권 · 정도현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 112,196,372원은 매수인 인수입니다. 가압류 등 일반채권의 총 청구액 1,317,867,500원은 미배당되지만, 매각으로 소멸하는 일반채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 원룸형도시형생활주택으로, 벽식구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 207호입니다.
- 입지. 고양송산중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부 벽체 상태와 임대 현황은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 78세대 원룸형 도시형생활주택이고, 단지 경매 통계는 평균 6.9회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건도 9회 유찰돼 매수 수요가 제한적이었음을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 8,354,000원이 아니라 120,550,372원을 기준으로 최신 거래 129,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 종기, 임차권등기 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 정도현이고 금액도 120,000,000원으로 같으므로, 경매신청 채권이 보증금 반환채권과 동일한지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 전입세대열람, 주민등록 변동과 실제 점유자를 대조해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금 확인. 고양시 압류가 있으므로 당해세와 체납세액이 실제 배당 및 인수 판단에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 마감은 확인되지 않았으므로 누수·설비·원상복구 비용과 공용부분 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -23.2%이므로 과거 전체 평균 164,745,000원을 응찰가 근거로 사용하지 않아야 합니다.
맺으며 — “835만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 8,354,000원이고 감정가 대비 4.04%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 112,196,372원이며, 실질취득은 120,550,372원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 5,847,800원이나 4,093,459원까지 내려가도 인수액이 늘어 전체 부담은 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
실질취득액은 최신 거래 129,000,000원보다 8,449,628원 낮지만, 최근 거래 추세 -23.2%, 단지 평균 6.9회 유찰, 현재 9회 유찰, 원룸형도시형생활주택의 제한된 환금성과 임차인·신청채권자 동일인 확인 부담이 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실제 가격 차이는 제한적이며, 권리 확인 난도는 높습니다. 입찰 판단의 출발점은 8,354,000원이 아니라 120,550,372원이어야 합니다.
