104,370,000원
의정부지방법원 2025타경2404. 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운 4층 401호로, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원, 현재 최저매각가는 104,370,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 확인 가능한 비교 실거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다.
권리관계의 기준은 2019.09.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권 204,000,000원입니다. 임차인 김윤균은 2019.11.14 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당요구도 2025.08.06 접수됐습니다. 따라서 제공된 배당자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032 한우리타운 103동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 임채현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 154,856,668원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 한우리타운103동 · 8세대 · 사용승인 2018.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤균 401호 · 주거 | 전입 2019.11.14 확정일자 미상 배당요구 2025.08.06 | 20,000,000원 575,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 판단 유보 확정일자 미상 | 승계 없음 |
임차인 김윤균의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 575,000원입니다. 전입일 2019.11.14는 말소기준일 2019.09.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,072,000,000원 | 102,108,820원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
예상배당 수치상 전체 채권액은 3,276,000,000원, 채권자 예상배당은 102,108,820원, 미배당은 3,173,891,180원입니다. 다만 배당표에 반영된 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기 흐름상 2018.10.08 말소된 것으로 표시돼 있어 배당순위와 금액은 원본 확인 전 확정적으로 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 102,108,820원 | 3,173,891,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 3,204,656,062원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 51,141,300원 | 49,820,757원 | 3,226,179,243원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가의 49%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
한우리타운103동은 8세대 규모로 사용승인일은 2018.06.26입니다. 제공된 거래자료에는 최근 낙찰가나 비교 가능한 실거래가가 없고, 조회 대상 면적 50.08㎡도 거래면적과의 일치가 확인되지 않았습니다. 같은 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰 사례는 확인되지 않습니다.
⑤ 현황·입지 및 공부상 차이
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 4층 401호로, 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 동문굿모닝힐2차아파트 남동측 인근이며, 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측 세로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며, 과밀억제권역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 775,700원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 481.0㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 재확인. 2018.07.19 한국양봉농업협동조합 근저당과 2018.10.08 말소등기의 접수번호·말소 범위를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 근저당이 예상배당에 반영된 이유와 실제 배당순위를 매각물건명세서·채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김윤균의 현재 점유 여부, 보증금 20,000,000원, 월차임 575,000원, 확정일자 유무를 현황조사와 원문서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.16 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 동·호수 동일성 확인. 공부상 103동과 현장 3동 표시가 동일 건물을 가리키는지, 401호 현관표찰과 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 확인 가능한 비교 실거래가가 없으므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 점유자의 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 자료 일치가 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가의 49%인 104,370,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 김윤균도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 표면적인 권리구조만 보면 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다.
그러나 등기 흐름상 이미 말소된 한국양봉농업협동조합 근저당이 예상배당표에서는 최우선 채권으로 반영돼 있고, 건물 동 표시와 대지권 토지 표기에도 차이가 있습니다. 실거래가도 없어 49%라는 할인율이 실제 시세 메리트인지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 인수 위험은 낮지만 원본 검증 난도는 높은 물건입니다. 등기·배당·건물 동일성이 모두 확인되기 전에는 낮은 최저가만 근거로 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
