의정부지방법원 2025타경3605. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타팰리스 1층 115호로, 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 박봉식이고, 2024.05.07 국민은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 농협은행·중소기업은행 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
임차인은 서상록 1명입니다. 보증금 25,000,000원, 월세 1,000,000원, 전입신고일은 2024.10.14입니다. 말소기준일인 2024.05.07보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.09.01 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 1층115호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부 및 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 건물 내 제1층 제115호 |
| 소유자 | 박봉식 · 거래가액 594,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 141,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민은행 / 309,784,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.07 국민은행 근저당권입니다. 2025.06.30 임의경매개시결정, 2025.08.27 농협은행 가압류 8,709,575원, 2025.09.12 중소기업은행 가압류 169,963,388원은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2024.02.02 등기된 무궁화신탁의 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상록 | 34.5000 | 25,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.14 | 2025.09.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서상록의 전입신고는 말소기준권리 설정일보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 성립 여부는 단정하지 않습니다. 현재 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않아, 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24%
감정가는 590,000,000원이고, 현재 최저매각가는 141,659,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가 대비 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 99,161,300원, 6회 유찰 시 69,412,910원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,783,226원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 360,000,000원 | 138,875,774원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 8,709,575원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 169,963,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 538,672,963원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 138,875,774원, 미배당액은 399,797,189원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 동측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 1층이며 기본 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설인 데다 현재까지 4회 유찰됐으므로 주거형 물건보다 실제 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 서상록의 전입신고가 말소기준 이후라는 점은 명확하지만, 확정일자와 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당금 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 보증금 25,000,000원·월세 1,000,000원의 현재 임대관계와 실제 계약 존속 여부를 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 24%까지 내려온 원인이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 특성 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 일부 비용이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 세금 관련 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 24% 수준이라는 사실만 보고 가격 메리트를 확정하면 곤란합니다. 이미 4회 유찰된 근린생활시설이라는 점이 핵심입니다. 권리 측면에서는 인수 부담이 낮지만, 실제 투자 판단은 임대수익·공실·상권·향후 매도 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 사건입니다.
