의정부지방법원 2025타경3605. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타팰리스 1층 115호로, 공부와 현황 모두 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박봉식은 2024년 5월 7일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 594,660,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
확인된 임차인 서상록의 전입신고일은 2024년 10월 14일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 25,000,000원이 전액 배당되지 않더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이후 설정된 농협은행과 중소기업은행의 가압류도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 1층 115호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부 및 현황 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 박봉식 단독소유 · 등기상 거래가액 594,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 289,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 309,784,609원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2024년 5월 7일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 임의경매개시결정과 농협은행·중소기업은행의 가압류는 모두 그 이후에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각대금에서 배당받은 뒤 말소되며, 배당 부족액을 낙찰자가 별도로 갚는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상록 | 34.5000 | 2024.10.14 | 25,000,000원 월 1,000,000원 | 있음 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
서상록의 전입신고일은 말소기준일인 2024년 5월 7일보다 늦은 2024년 10월 14일입니다. 따라서 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 모두 돌려받지 못하더라도 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 없습니다. 배당요구는 2025년 9월 1일 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 289,100,000원으로 감정가 590,000,000원의 49%입니다. 등기상 거래가액 594,660,000원과 비교해도 금액이 크게 낮아 보이지만, 이 수치들은 현재 상권의 실거래가나 임대수익을 뜻하지 않습니다.
동일 건물 또는 주변 근린시설의 최근 실거래, 현재 임대료, 공실률, 관리비와 같은 가격 검증 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가의 절반이니 메리트가 있다”는 판단은 금지해야 합니다. 근린시설은 호실의 위치·가시성·업종 제한·실제 임대수익에 따라 가치 편차가 커, 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,847,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 284,252,600원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,709,575원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 169,963,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 538,672,963원 중 예상 배당액은 284,252,600원이며, 전체 미배당액은 254,420,363원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 309,784,609원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이러한 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 근린생활시설이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구 등에 속합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 업종·점유상태·임대수익에 따라 가격 차이가 클 수 있고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 서상록의 현재 영업 여부와 점유부분 34.5000의 경계, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금 25,000,000원·월 차임 1,000,000원, 전입신고일과 배당요구일을 계약서 및 관련 원본과 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인의 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 가격 자료 확보. 인근 1층 근린시설의 최근 거래가와 실제 임대료를 조사해 289,100,000원의 적정성을 별도로 계산하세요.
- 공실·업종 상태 확인. 공부상 용도뿐 아니라 현재 영업 상태와 내부 시설, 임대 가능 업종을 현장에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 202,370,000원, 4회 유찰 시 141,659,000원이지만 할인율만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024년 5월 7일 국민은행 근저당이고, 임차인 서상록의 전입신고는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 이후 가압류도 모두 소멸하므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 권리상 안전하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 최저가 289,100,000원이 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 현재 근린시설 시세와 임대수익을 보여주는 비교자료가 없고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전까지 보류입니다. 실제 임대료와 인근 1층 근린시설 거래가가 확인되어야 비로소 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.