266,560,000원
의정부지방법원 2025타경3803. 고양시 덕양구 행신동 바로주차프라자 4층 401호로, 감정평가상 용도는 자동차관련시설이며 현재 주식회사 리베렌트카의 영업장 주차장으로 이용 중입니다. 소유자 최상태는 2008년 7월 16일 공매로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국외환은행 명의의 일화 12,610,000엔 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다.
등기부에는 2005년부터 다수의 근저당·가압류·압류가 등장하지만, 이 권리들은 2005년 말소 또는 2008년 공매 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 경매에서 2008년 근저당보다 앞선 권리가 그대로 매수인에게 넘어가는 구조로 볼 수는 없습니다. 반면 말소기준 이후 설정된 압류, 소유권이전청구권가등기, 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 997 바로주차프라자 4층 401호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 중앙로557번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 자동차관련시설 · 주식회사 리베렌트카 주차장으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(평스라브) · 6층 중 4층 · 사용승인일 2005.04.08 |
| 소유자 | 최상태 (2008.07.16 공매로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 266,560,000원 (2회 유찰, 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행(변경 전 상호 주식회사 한국외환은행) / 82,214,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준은 2008년 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현황상 주식회사 리베렌트카의 영업장과 주차장으로 이용 중입니다. 따라서 주거용 물건처럼 “임차인 0명이라 명도도 단순하다”고 단정하기보다는, 해당 법인의 점유 근거와 사업장 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 266,560,000원으로 감정가 544,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 자동차관련시설이므로, 이 수치를 곧바로 “시세의 절반” 또는 “싸다”로 해석할 근거는 없습니다. 특히 해당 호실은 일반 주택이 아니라 렌터카 영업장 주차장으로 사용되는 특수용도 부동산입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 266,560,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 186,592,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 130,614,399원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원이므로 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 권리 부담이 없다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개입니다. 동종 자동차관련시설의 매매사례, 임대수익, 관리비와 운영비, 공실 가능성을 확인하지 않으면 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·미배당액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,531,840원 |
| 1. 채권자 전체 | 6,812,000,000원 | 262,028,160원 |
| 채권자 미배당 | 6,549,971,840원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
채권자 미배당 6,549,971,840원은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 다만 과거 공매와 말소등기의 효력, 일화 12,610,000엔 근저당의 실제 채권액, 당해세 및 채권계산서에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 자동차관련시설로서 주식회사 리베렌트카의 주차장으로 이용 중입니다. 매각에서 제외되는 관련 설비와 적치물의 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 입지. 행신초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 병원, 근린생활시설, 아파트단지와 학교가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 남동측과 남서측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 6층 건물의 4층 401호로, 외벽은 복합판넬, 바닥은 에폭시 마감입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 화정능곡택지개발 지구단위계획구역, 주차장, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 자동차관련시설은 실수요자와 투자자 범위가 제한될 수 있습니다. 현재 2회 유찰됐다는 사실도 가격뿐 아니라 용도와 매수층의 제약을 함께 반영할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2005년 설정 권리들이 2005년 및 2008년 공매 과정에서 실제 말소됐는지 등기사항전부증명서의 말소선과 공동담보목록까지 대조하세요.
- 엔화 근저당 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 일화 12,610,000엔입니다. 실제 원금, 이자와 채권계산서 금액을 확인해야 배당 관계를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 안정민 명의 가등기는 이미 말소됐고 심석규 명의 가등기는 말소기준 이후지만, 매각물건명세서에서 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 다시 확인하세요.
- 영업장 점유 확인. 주식회사 리베렌트카의 점유가 임대차, 사용대차 또는 소유자와의 영업관계 중 무엇인지 확인하고 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 매각 제외 물품 구분. 관련 설비와 적치물 중 부동산에 부합된 시설과 이동 가능한 물품을 구분하고, 낙찰 후 철거·반출 책임을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력 12건의 해제 여부와 교부청구액, 당해세 해당 여부를 집행법원과 관할 관청에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 동종 자동차관련시설의 실제 매매사례와 임대수익, 공실·관리비·시설 유지비를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격과 현장은 별도 심사”
이 물건의 등기상 핵심은 2008년 7월 16일 한국외환은행 근저당입니다. 그보다 앞선 다수 권리는 이미 말소 이력이 있고, 이후의 압류·가등기·가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액도 266,560,000원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 자동차관련시설, 렌터카 영업장 점유, 매각 제외 설비와 적치물, 확인되지 않은 임대관계, 동종 실거래 근거 부족이 동시에 존재합니다. 배당 시뮬레이션에서도 과거 말소 권리와 신청채권자 배당 사이의 불일치가 보여 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수입니다.
