73,500,000원
의정부지방법원 2025타경4165. 고양시 덕양구 내유동 화인빌 씨동 4층 402호로, 거실 및 주방·화장실 1개·방 1개·다락 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 외형상 감정가에서 76,500,000원 내려온 물건이지만, 동일 물건의 최근 거래 비교자료가 없어 ‘감정가의 절반 이하’와 ‘현재 시세보다 저렴하다’는 판단은 구분해야 합니다.
권리관계는 등기 순서를 끝까지 읽어야 결론이 달라집니다. 2012.09.19 설정된 광명동부새마을금고 근저당 91,000,000원은 말소기준일보다 앞선 권리처럼 보이지만, 2014.10.08 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날 소유권이 유지경에게 이전되고 국민은행 근저당 99,600,000원이 설정됐으므로, 현재의 말소기준은 국민은행 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 431-26 화인빌 씨동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 거실 및 주방·화장실 1·방 1·다락 등 · 지상 4층 중 4층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2012.08.29 |
| 소유자 | 유지경 단독소유 · 2014.09.12 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 73,753,852원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리의 말소 여부가 핵심
국민은행은 과거에도 두 차례 임의경매를 신청했습니다. 2018.12.12 개시된 2018타경14898은 2019.03.04 취하돼 2019.03.07 말소됐고, 2023.06.07 개시된 2023타경3779도 2023.06.15 취하돼 2023.06.19 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.07.25 임의경매개시결정에 따라 2025.07.28 등기된 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이미진의 전입일은 2017.06.05로, 말소기준인 국민은행 근저당 설정일 2014.10.08보다 늦습니다. 따라서 소유권을 취득하는 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.18 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 최저가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 76,500,000원 낮아졌지만, 감정가 외에 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재 시세보다 51% 저렴하다고 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 총채권 미배당 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 49% | 139,823,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 34% | 161,476,100원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 24% | 176,633,270원 |
④ 배당 가정 교차검증 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 가정 항목 | 채권액 | 예상배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 1. 광명동부새마을금고 근저당 | 91,000,000원 | 71,777,000원 | 2014.10.08 해지 말소 |
| 2. 국민은행 근저당 | 99,600,000원 | 0원 | 현재 말소기준권리 |
| 3. 이정자 근저당 | 15,000,000원 | 0원 | 2017.06.05 해지 말소 |
| 4. 골든캐피탈대부 근저당 | 6,000,000원 | 0원 | 2017.06.07 해지 말소 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 가정 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 남측 인근이며, 주변에 다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 소재해 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 거실 및 주방·화장실 1개·방 1개·다락 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 중 4층으로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거zone·소로2류 접합이며, 내유초등학교 절대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 광명동부새마을금고·이정자·골든캐피탈대부 근저당의 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 수정 여부 확인. 말소된 근저당이 배당 대상에 포함된 가정과 현재 등기 사이에 불일치가 있으므로 배당요구종기·채권계산서·배당표를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이미진의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 내유동 인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 다락 확인. 다락의 실제 이용 상태와 면적, 누수·단열·마감 상태를 현장 조사해 수리비를 반영하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15이므로 매각허가 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 배당자료는 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론은 등기상 매수인 인수 0원입니다. 선순위처럼 표시된 광명동부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 후순위 근저당 두 건도 2017년에 말소됐습니다. 실제 임차인은 이미진 1명이나 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격은 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰돼 73,500,000원까지 내려왔지만, 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 아직 결론낼 수 없습니다. 또한 배당 가정은 말소된 권리를 채권총액과 배당순위에 포함하고 있어 현재 등기와 맞지 않습니다. 권리분석은 합격에 가깝지만, 시세 조사와 배당표 재검증을 마친 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.