의정부지방법원 2025타경4288. 파주시 파주읍 봉서리 더힐펠리스 203동 304호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 장윤정이며, 2019.10.31. 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 213,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사도은대부 근저당 45,000,000원, 최성훈 근저당 24,000,000원과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 최저가를 기준으로 예상배당을 해도 선순위 서울축산업협동조합에서 이미 매각대금이 소진되지만, 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4288 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-18 더힐펠리스 203동 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 통일로1546번길 43-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 지하1층/지상4층 중 제304호 |
| 소유자 | 장윤정 · 2019.10.31. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 31,637,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.10.31. 서울축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 213,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2023년 이후 도은대부·최성훈 근저당과 삼성카드·신한카드·경기신용보증재단·신용보증기금·파주농업협동조합·근로복지공단의 가압류, 파주시 압류, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 | 2025.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손운기 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2024.01.11., 2025.07.22.로 말소기준권리 2019.10.31.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 배당순위와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 213,600,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사도은대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최성훈 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,617,387원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,467,485원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 7,178,781원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 파주농업협동조합 | 23,266,902원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 6,062,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 390,192,735원 중 예상 배당액은 109,355,920원, 미배당액은 280,836,815원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가는 228,000,000원, 현재 최저가는 111,720,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 78,204,000원, 그다음은 54,742,800원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 남동측 인근이며, 연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 중 제304호이며, 외벽은 벽돌 및 징크판넬 마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김종호·손운기의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사에서 다시 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 두 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도·명도 일정과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 연립·다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 선순위 서울축산업협동조합 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 이는 인수와는 별개지만 사건의 채무 과다 상태를 보여줍니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 및 군사시설 관련 제한사항과 상대보호구역 내용을 관계기관 자료로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 명확, 승부처는 가격과 점유
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.10.31. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 김종호·손운기 두 임차인의 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 이미 2회 유찰됐고 최저가가 111,720,000원까지 낮아졌습니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 게다가 임차인 두 명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 점유관계 검토도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 후, 입찰 전 점유관계 재검증입니다.
