의정부지방법원 2025타경4394. 고양시 일산동구 정발산동 양지마을 108동 204호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트 벽식구조 4층 건물의 2층이며, 비교 대상 면적은 134.01㎡입니다. 현재 소유자는 김태환·안명애로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.10.01 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없어 보증금 승계 문제는 확인되지 않았고, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4394 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 정발산동 786 양지마을 제108동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 무궁화로76번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식구조 4층 중 2층 |
| 비교 대상 면적 | 134.01㎡ |
| 소유자 | 김태환 2분의 1 · 안명애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 424,340,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 289,147,878원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1996.02.29 / 108세대 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 승계 대상으로 분류된 점유자는 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 산정돼, 낙찰대금 외 별도 보증금 인수 부담은 나타나지 않습니다.
② 가격 비교 — 60.2%지만 표본은 2022년 1건
양지마을1에서 면적이 대응되는 확인 거래는 2022.11, 전용 134.76㎡, 1층, 705,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 424,340,000원은 이 거래가의 60.2%이고, 실질취득액도 인수 0원이므로 동일한 424,340,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 134.76㎡ | 1 | 705,000,000원 |
| 비교값 | 134.01㎡ | 2 | 424,340,000원 |
숫자만 보면 감정가와 과거 거래가보다 크게 낮습니다. 그러나 비교 거래가 한 건뿐이고 거래시점도 2022.11이어서, 이를 현재의 확정 시세나 즉시 매도 가능 가격으로 보기는 어렵습니다. 가격 메리트 판단은 인근 연립주택의 최신 실거래와 현재 매물 호가를 추가 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,643,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 93,696,600원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 임종화 | 9,594,489원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사한팩 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 21,941,286원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 11,716,440원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 424,340,000원 가정 시 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 417,696,600원, 미배당액은 1,077,555,615원, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원으로 산정됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 424,340,000원 | 417,696,600원 | 1,077,555,615원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 297,038,000원 | 292,079,468원 | 1,203,172,747원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 207,926,600원 | 204,215,628원 | 1,291,036,587원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족액은 원칙적으로 낙찰자가 대신 지급하는 금액과 동일하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 저동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브 4층 건물의 2층이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가는 1㎡당 1,889,000원이며 토지면적은 19,151.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 108세대, 1996.02.29 사용승인 연립주택으로 확인 거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 과거 근저당권의 말소·일부포기 및 2019년 말소등기를 최신 등기사항전부증명서와 공동담보목록에서 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 신고는 없지만 현황조사서와 전입세대확인서를 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 705,000,000원 거래는 2022.11 단 1건입니다. 인근 동일 유형·유사면적의 최신 실거래와 현재 매물을 추가 조사하세요.
- 명도. 소유자 또는 미상 점유자가 거주하는 경우 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 예상해야 합니다.
- 관리비. 관리주체에 공용부분 관리비 체납액과 주차·수선 관련 비용을 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역, 개발행위허가제한지역 등 표시가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당권이 포함된 예상배당표를 실제 배당순위로 단정하지 말고 채권계산서와 법원 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인과 권리 확정은 별개다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원이며, 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 2022.11 확인 거래 705,000,000원과 비교하면 실질취득액은 60.2%입니다.
하지만 거래 표본이 1건뿐이라 현재 시세와 환금성을 충분히 설명하지 못합니다. 더 중요한 점은, 등기상 말소된 과거 근저당권이 예상배당 산정에는 포함돼 있다는 것입니다. 이는 매수인 인수액이 발생한다는 뜻은 아니지만, 배당표를 그대로 신뢰해서도 안 된다는 신호입니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 시세와 배당관계의 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.