창원지방법원 2025타경1592. 밀양시 단장면 구천리 1370-5의 토지와 경량철골구조 단층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 일부 주택으로 이용 중이며, 토지는 724.7㎡의 대지입니다. 권리의 기준점은 2020.01.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 180,000,000원입니다. 임차인 박호열의 전입은 2022.03.16.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액도 0원입니다.
다만 이 사건을 ‘인수 0원이니 안전한 물건’으로만 보면 부족합니다. 현재 최저가는 감정가의 약 49.0%까지 내려왔지만, 가격을 직접 비교할 실거래 근거가 없어 현 회차가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 매각물건명세서에는 제시외 수목은 포함되는 반면 제시외 물건 1-1, 1-2는 매각제외라고 기재되어 있고, 최저매각가격 역시 그 제시외 물건의 영향을 받은 가격입니다. 입찰 전 현장에서 매각대상과 제외대상의 위치·사용관계를 구분하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1370-5 · 도래재로 206 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 일부 주택 · 경량철골구조 경량철골지붕 단층 |
| 토지 | 대 724.7㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강인번 (2015.11.05. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,601,590원 / 122,795,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 157,331,301원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.03. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 현재 인수 0원
2015년에 설정됐던 밀양축산업협동조합 근저당권 3건은 2020.01.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 2025.08.04. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박호열 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 1명으로 조사된 박호열은 전입일이 말소기준권리인 2020.01.03.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없으며 매수인 승계액도 현재 계산상 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당액은 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 250,601,590원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,795,000원입니다. 비율로는 감정가의 약 49.0%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 85,956,500원, 4회 유찰 시 60,169,549원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 122,795,000원 | 120,275,870원 | 59,724,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,956,500원 | 84,009,283원 | 95,990,717원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,169,549원 | 58,686,497원 | 121,313,503원 | 0원 |
중요한 점은 낮은 감정가 대비 비율과 실제 시세 메리트는 같은 말이 아니라는 것입니다. 현 자료로는 최근 거래가격과 직접 비교할 수 없으므로 122,795,000원이 시장가격보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 성사시키지 못했다는 신호이므로, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,519,130원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 120,275,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원 중 120,275,870원이 배당돼 59,724,130원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 승계액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 매각범위·용도 — 권리보다 현장 확인이 중요한 부분
건물은 공부상 제2종 근린생활시설이지만 현황 일부는 주택으로 이용 중입니다. 감정요항표상 이용상태 역시 “근린생활시설 및 일부 주택”이며, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 단순한 주거용 건물로 전제해 수익성이나 명도·사용계획을 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 단장면 구천리 ‘구천마을회관’ 북동측 인근으로, 단독주택·노선 근린생활시설·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 724.7㎡, 계획관리지역입니다. 토지는 완경사·자루형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 성장관리계획구역에 포함되고 접도구역 및 가축사육제한구역의 적용을 받습니다.
- 공시지가. 135,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 경량철골지붕 단층으로 외벽은 드라이비트, 창호는 샤시창 구조이며 위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 데다 토지와 근린생활시설·일부 주택이 결합된 유형이므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박호열은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인해 배당변수를 점검해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 제시외 수목은 포함, 제시외 물건 1-1·1-2는 매각제외입니다. 현장에서 경계와 이용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종 근린생활시설, 현황 일부 주택입니다. 향후 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역·가축사육제한구역의 적용이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49.0%지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 주변 유사 토지·근린생활시설의 실제 거래와 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각대상 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 깨끗하지만 가격·용도가 쉬운 물건은 아니다”
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 박호열의 전입은 2022년으로 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 감정가 250,601,590원에서 2회 유찰돼 122,795,000원까지 내려왔어도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없고, 건물이 근린생활시설 및 일부 주택으로 이용되는 데다 제시외 물건 일부가 매각제외됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 용도·매각범위·가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
