의정부지방법원 2025타경60424. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 103동 203호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 63.11㎡이며, 등기상 제2층이나 집합건축물대장 전유부에는 1·2층으로 기재되어 있고 현장에서는 복층 구조로 탐문됐습니다.
가격표만 보면 감정가 3.08억에서 9회 유찰돼 2.156억까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아닙니다. 문경빈은 주민등록일 2022.10.11로 말소기준권리인 2022.11.10 황희순 근저당보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 추가 부담하므로, 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 독점말2길 4-14, 103동 2층 203호 (금촌동, 트루아종타운하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 63.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 황석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (9회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10. 을구 3번 근저당권 · 황희순 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 단지 규모 / 준공 | 트루아종타운하우스 101동-103동 · 20세대 · 2021.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 미배당 보증금은 남는다
등기상 최초 근저당은 2022.09.21 윤무영 명의 채권최고액 180,000,000원이었지만, 이 근저당은 2022.10.19 해지로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2022.11.10 황희순 근저당입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경빈 | 건물 전부 · 점유 2022.03.30 · 전입 2022.10.11 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.03.10 · 배당요구 2024.04.04 | 승계 있음 58,218,400원 추정 |
| 김종진 | 전입 2024.10.15 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 확인 필요 | 원칙상 없음 점유·명도 및 최우선변제 여부 확인 |
김종진은 말소기준권리 이후 전입해 일반적인 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 최우선변제 문제가 생기면 매각대금 중 문경빈에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 문경빈의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저가는 215,600,000원으로 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 그러나 매각대금 중 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 문경빈에게 배당되고, 남은 보증금 58,218,400원은 매수인이 인수합니다.
다음 회차로 내려가더라도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 최저가가 줄어드는 만큼 문경빈의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 현재 회차 실질취득액 273,818,400원은 사실상 보증금 270,000,000원과 집행비용 3,818,400원의 합계입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 58,218,400원 | 273,818,400원 |
| 10회 유찰 시 감정가 56% | 172,480,000원 | 100,734,720원 | 273,214,720원 |
| 11회 유찰 시 감정가 44.8% | 137,984,000원 | 134,747,776원 | 272,731,776원 |
확인 가능한 실거래 가격이 없어 실질취득액 273,818,400원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 임차인 문경빈 보증금 | 270,000,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 윤무영 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 황희순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문경빈 보증금 부족분 58,218,400원은 매수인 인수 추정액입니다. 당해세와 김종진의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 윤무영 근저당은 등기상 2022.10.19 말소된 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당 참여 여부와 채권 존부를 원본 배당요구·채권신고 서류에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 63.11㎡입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 금산초등학교 북측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 남측 시청로와 연결됩니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 572,400원/㎡입니다.
- 단지 규모. 101동-103동 총 20세대, 2021.11.26 준공의 소규모 타운하우스형 다세대 단지입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 9.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며 실거래 가격 확인값도 없어 환금성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 현장·서류상 핵심 확인사항
- 문경빈 보증금. 배당표 원본에서 실제 배당액과 미배당 잔액을 확정하고, 낙찰대금 외 인수자금까지 자금계획에 포함해야 합니다.
- 김종진 점유. 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국민건강보험공단·국·파주시 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 당해세 차감 가능성을 계산해야 합니다.
- 윤무영 근저당. 2022.10.19 말소기재와 예상배당상 채권 반영이 함께 나타나므로 말소 원인과 채권신고 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 복층 현황. 1·2층 사용 구조, 내부 계단, 전유·공용부분 경계와 건축물 현황도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 조사상 임차인·점유자가 2명인 만큼 인도명령 가능 범위와 실제 퇴거 협의 비용·기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·세금 체납내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “약 89% 실질취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 9회 유찰과 감정가 70%의 최저가입니다. 현재 최저가 215,600,000원만 보면 감정가보다 92,400,000원 낮아 보이지만, 문경빈의 미배당 보증금 58,218,400원을 더하면 실질취득액은 273,818,400원으로 올라갑니다. 감정가 대비 약 88.9%입니다.
다음 회차로 넘어가도 최저가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환돼 실질취득액은 273,214,720원, 272,731,776원 수준으로 유지됩니다. 여기에 당해세, 김종진의 미상 보증금과 최우선변제 가능성, 복층 구조 확인, 20세대 소규모 단지의 환금성까지 겹칩니다. 실거래 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 표면 가격은 낮지만, 권리와 점유를 합친 실제 부담은 무거운 고위험 물건입니다.