의정부지방법원 2025타경60851. 백석역 남동측 인근 ‘백석역동문굿모닝힐1’ 102동 3층 318호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 이주헌이고 2020년 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2025.01.13. 강제경매개시결정인데, 임차인 권혁용은 그보다 앞선 2022.05.20. 전입과 2022.05.02. 확정일자를 갖고 있으며 2024.08.08.에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 싸졌는지가 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크고 임차인이 대항력을 갖고 있어, 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안습니다. 현재 최저가 2,432,000원에서 예상되는 임차인 배당액은 1,988,224원이고, 128,011,776원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장백로 20, 102동 3층318호 (백석동,백석역동문굿모닝힐1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하3층·지상10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이주헌 (2020.11.18. 소유권이전 · 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 2,432,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁용 / 132,649,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 실제 임차인은 1명, 권혁용입니다. 보증금은 130,000,000원이며 임대차계약일자는 2022.04.28., 점유개시일자는 2022.05.10., 전입일자는 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.02.입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁용 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.05.02 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 실질취득 — 유찰돼도 약 130,000,000원에 묶인다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차는 최저가가 감정가의 약 2% 수준까지 내려왔지만, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 돈도 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 2,432,000원 | 128,011,776원 | 130,443,776원 |
| 12회 유찰 시 | 1,702,400원 | 128,728,243원 | 130,430,643원 |
| 13회 유찰 시 | 1,191,680원 | 129,229,770원 | 130,421,450원 |
현재 실질취득액 130,443,776원은 감정가 123,000,000원보다도 높습니다. 12회·13회까지 더 유찰돼 표면 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 같은 수준에 머뭅니다. 즉 이 물건의 가격판단 기준은 2,432,000원의 최저가가 아니라 보증금 인수까지 합친 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 443,776원 |
| 1. 임차인 권혁용 보증금 | 130,000,000원 | 1,988,224원 |
| 2. 경매개시결정 · 권혁용 | 132,649,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 1,988,224원만 배당되고, 128,011,776원은 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 집행비용은 443,776원으로 추정돼 매각대금 2,432,000원이 모두 소진됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 인접 호수 거주민 탐문에서도 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 내부는 폐문부재로 외관과 건축물대장 현황도면을 기준으로 조사됐습니다.
- 입지. 백석역 남동측 인근으로, 주변에는 업무시설·근린생활시설 오피스텔, 관공시설, 아파트단지, 주택 및 주상혼용지대, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 지하철 3호선 백석역과 장백로 등 주요도로가 있어 교통여건은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층·지상10층 건물이며 열병합 지역난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 공시지가는 4,096,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도에 더해 이미 11회 유찰된 이력이 있어, 표면 최저가와 별개로 실제 매수수요와 향후 매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 2,432,000원 낙찰가에 128,011,776원 인수가 붙어 총 130,443,776원의 부담입니다.
- 임차권 원본 대조. 권혁용의 임대차계약일·전입·점유개시·확정일자·임차권등기와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 권혁용으로 기재돼 있으므로 채권 발생 경위와 임대차의 실체를 별도로 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 12회·13회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,432,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 극단적인 할인물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 한 줄만 더 들어가면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 권혁용의 임차보증금 130,000,000원이 매각대금에서 전액 배당될 수 없고, 현재 회차에서만 128,011,776원을 낙찰자가 떠안습니다. 따라서 최저가 2,432,000원을 더한 실질취득은 130,443,776원입니다.
더 유찰된다고 구조가 좋아지는 것도 아닙니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 총 부담은 거의 고정됩니다. 여기에 11회 유찰과 오피스텔이라는 환금성 요소, 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 나타나는 확인 필요사항까지 겹칩니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만, 권리까지 포함한 가격은 낮지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수보증금을 먼저 보는 전형적인 대항력 임차인 인수형 경매입니다.
