의정부지방법원 2025타경60851. 경기도 고양시 일산동구 백석동의 백석역동문굿모닝힐1, 102동 3층 318호 오피스텔입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 12회 유찰되면서 최저매각가는 1,702,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 1.38%에 불과한 이 숫자는 언뜻 파격적인 기회처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 낙찰자가 실제로 부담할 권리입니다.
이 물건은 2022년부터 임차인이 점유하고 전입신고를 마친 주거용 오피스텔입니다. 임차인 권혁용은 2022.05.02. 확정일자를 받고 2022.05.20. 주민등록을 마쳤으며, 2024.08.08. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정인 2025.01.13.보다 앞서는 권리입니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장백로 20, 102동 3층318호 (백석동, 백석역동문굿모닝힐1) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 3층~지상 10층 건물 중 3층 318호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 주거용으로 탐문 조사 |
| 소유자 | 이주헌 (2020.11.18. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,702,000원 (12회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구액 | 권혁용 / 132,649,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 선순위 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 예상 인수액 | 128,728,636원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.13. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024.08.08. 설정된 을구 8번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 종전 농업협동조합중앙회·우리은행의 근저당권과 현대엔지니어링의 전세권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 현재 문제의 임차보증금과 중복하여 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
권혁용 건물전체 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.05.20. 확정 2022.05.02. 점유개시 2022.05.10. |
130,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
미배당 인수
|
임차인 권혁용은 확정일자와 전입신고를 갖추고 배당요구도 한 것으로 기재되어 있습니다. 배당요구일은 2024.08.08.이며, 임차권등기도 같은 날 접수되었습니다. 경매개시결정보다 앞선 주민등록과 임차권등기를 고려하면 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 하는 인수형 임차관계입니다.
또한 권혁용은 이 사건 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 즉 임차보증금 권리자와 경매 신청채권자가 동일인입니다. 명의가 중복된다는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없지만, 임대차계약의 실제 성립과 보증금 지급내역, 청구채권과의 관계는 입찰 전에 원본 증빙으로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 아니라 1.3억원을 보라
현재 회차에서 1,702,000원에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 중 추정 집행비용 430,636원을 먼저 제외하고, 임차인에게 1,271,364원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원에서 이 배당액을 뺀 128,728,636원이 매수인 인수 예상액입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 123,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 1,702,000원 | 12회 유찰 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 | 대항력 있는 선순위 권리 |
| 임차인 예상배당 | 1,271,364원 | 집행비용 차감 후 배당 |
| 매수인 예상 인수 | 128,728,636원 | 보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 예상 | 130,430,636원 | 최저가 + 인수액 |
실질취득 예상액은 감정가 123,000,000원보다 7,430,636원 높으며, 감정가의 약 106.0%에 해당합니다. 따라서 감정가 대비 최저가 하락률을 근거로 싸게 취득할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 자체도 실제 거래시세와 동일한 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 430,636원 |
| 1. 임차인 권혁용 · 우선변제 | 130,000,000원 | 1,271,364원 |
| 2. 경매개시결정 · 권혁용 | 132,649,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 잔액 | — | 128,728,636원 |
집행비용은 매각가의 약 25.3%인 430,636원으로 추정한 금액입니다. 임차보증금 우선변제에 따른 배당과 동일인의 강제경매 신청채권에 대한 배당은 별도로 표시했으며, 중복하여 합산하지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 변동 요소는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락의 착시
12회 유찰 이후에도 추가 유찰에 따라 최저가가 낮아질 수 있습니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차보증금이 낙찰대금보다 훨씬 크므로, 낙찰가의 하락이 실질취득액의 하락으로 직접 연결되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 1,702,000원 | 128,728,636원 | 130,430,636원 |
| 13회 유찰 시 | 1,191,400원 | 129,230,045원 | 130,421,445원 |
| 14회 유찰 시 | 833,980원 | 129,581,032원 | 130,415,012원 |
현재 회차에서 14회 유찰 시나리오까지 낙찰가 가정은 크게 낮아지지만, 실질취득 예상액은 모두 130,000,000원을 웃도는 수준입니다. 이는 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 이전되기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 백석동, 지하철 3호선 백석역 남동측 인근에 위치한 백석역동문굿모닝힐1 오피스텔입니다. 주변에는 업무시설·근린생활시설·관공시설·아파트단지·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 백석역과 장백로 등 주요 도로가 있어 교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 3층·지상 10층 건물의 3층입니다. 지역난방, 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기 및 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 인접 호수 탐문으로 주거용 이용이 조사되었습니다. 다만 내부 폐문부재로 실제 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있습니다. 구체적인 제한과 거래 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 지정 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만 오피스텔 특유의 수요, 내부 상태, 실제 주거용 사용 여부와 선순위 임차보증금 인수조건을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 임차권자 권혁용의 보증금 130,000,000원과 매각물건명세서의 미배당액 인수조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 최저가 1,702,000원이 아닌 현재 예상 실질취득액 130,430,636원을 기준으로 자금 계획과 시세를 비교해야 합니다.
- 동일인 권리관계 확인. 경매 신청채권자와 임차권자가 모두 권혁용으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자 및 채권관계의 진정성을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 주거용 이용이 탐문되었으나 현장 내부는 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 보증금 반환 조건을 별도로 점검해야 합니다.
- 예상배당 재검증. 집행비용과 우선변제 배당액이 추정값이므로 당해세·최우선변제 및 최종 배당관계가 반영되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 거래시세 원본 확보. 감정가 123,000,000원과 실질취득 예상액 130,430,636원의 차이만으로 실제 시장가치를 확정할 수 없습니다. 유사 오피스텔의 최신 실거래와 현장 매물가격을 확인해야 합니다.
- 체납관리비·제세공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담할 수 있는 비용을 관리주체 및 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 경매기록 최종 점검. 매각기일 2026.10.28. 기준 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “170만원짜리 오피스텔”은 없다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 1,702,000원입니다. 하지만 진짜 중요한 숫자는 선순위 임차보증금 130,000,000원입니다. 대항력 있는 임차권이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 아무리 내려가도 배당받지 못한 보증금이 그만큼 매수인 부담으로 돌아옵니다.
현재 회차 기준 실질취득 예상액은 130,430,636원. 감정가 123,000,000원보다 오히려 높은 금액입니다. 추가 유찰 시에도 실질취득액은 보증금 1.3억원 부근에서 거의 줄어들지 않습니다.
따라서 이 물건은 단순한 저가매수 기회가 아니라, 선순위 보증금 인수조건과 실제 자산가치를 정밀하게 비교해야 하는 경매입니다. 임차권의 진정성, 최종 배당과 인수조건, 실제 점유관계가 확인되고 실질취득액 대비 충분한 시장가격상 이점이 검증되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.
