의정부지방법원 2025타경60851. 백석역 남동측 인근의 업무시설 및 근린생활시설 오피스텔인 ‘백석역동문굿모닝힐1’ 102동 3층 318호입니다. 현재 등기상 소유자는 이주헌이며, 2020년 11월 18일 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 1월 13일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 5월 20일 전입신고와 2022년 5월 10일 점유개시를 갖춘 임차인 권혁용의 대항력 있는 임차권입니다.
권혁용의 임차보증금은 130,000,000원이고, 확정일자는 2022년 5월 2일입니다. 2024년 8월 8일 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 예상되는 배당은 4,473,666원뿐이어서, 나머지 125,526,334원이 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장백로 20, 102동 3층 318호 (백석동, 백석역동문굿모닝힐1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 3층, 지상 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이주헌 (2020.11.18. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 4,963,000원 (9회 유찰, 감정가의 4.03%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁용 / 132,649,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁용 주거 · 임차권등기 | 건물 전체 | 2022.05.20 2022.05.10 | 2022.05.02 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 권혁용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 기재된 임차권자입니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준일보다 앞서고, 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 가격 구조 — 496만원이 매입원가가 아니다
현재 최저매각가 4,963,000원은 감정가의 4.03%입니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 매수인의 총부담은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 예상 집행비용 489,334원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 4,473,666원이고, 임차보증금 중 125,526,334원이 미배당으로 남습니다.
| 현재 최저매각가 | 4,963,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 4,473,666원 |
| 임차보증금 미배당·인수 | 125,526,334원 |
| 매수인 실질취득액 | 130,489,334원 |
| 감정가 대비 | 106.1% · 감정가보다 7,489,334원 높음 |
즉, 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 4,963,000원 + 인수액 125,526,334원입니다. 집행비용이 매각대금에서 빠지기 때문에 총부담은 보증금 130,000,000원보다도 489,334원 많습니다. 동일 물건군 실거래 비교 없이 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없으며, 감정가와 비교해도 실질취득액이 이미 더 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 4,963,000원 | 125,526,334원 | 130,489,334원 |
| 10회 유찰 시 | 3,474,100원 | 126,988,434원 | 130,462,534원 |
| 11회 유찰 시 | 2,431,870원 | 128,011,904원 | 130,443,774원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 489,334원 | - |
| 1. 임차인 권혁용 보증금 | 130,000,000원 | 4,473,666원 | 125,526,334원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 추정액을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분 125,526,334원은 매수인 인수 대상으로 남습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당표를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설 및 근린생활시설인 오피스텔이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 인접 호수 탐문에서는 주거용 오피스텔로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 입지. 백석역 남동측 인근으로 오피스텔, 관공시설, 일부 아파트단지, 주택·주상혼용지대와 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 3호선 백석역과 장백로 등 주요 도로가 있어 교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 10층 건물로 지역난방, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 4,096,000원/㎡입니다. 지구단위계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함된 것으로 표시돼 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 백석역 인근이라는 입지 장점에도 9회 유찰됐습니다. 오피스텔 용도, 내부 미확인, 실질취득액이 감정가를 웃도는 권리구조가 응찰 판단을 어렵게 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 4,963,000원이 아니라 실질취득액 130,489,334원을 매입원가의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 배당기일까지의 실제 배당액과 미배당액을 확인하고, 임차권자에게 변제할 금액을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 신청채권자와 임차권자가 같은 권혁용이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령 기록과 채권계산서를 서로 대조해야 합니다.
- 과거 말소권리 중복 금지. 농협·우리은행 근저당, 현대엔지니어링 전세권과 동작구 압류는 후속 말소등기가 있으므로 현재 인수액에 중복 반영하지 마세요.
- 점유·인도 현황. 폐문부재로 내부와 현재 점유관계가 명확하지 않습니다. 임차권등기 후 퇴거 여부를 포함해 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 조세채권 등 배당표 밖에서 추가 부담이 생길 수 있는 항목을 관계기관에 확인하세요.
- 규제 원본 확인. 토지거래계약 허가구역 표시의 구체적 적용 여부와 이용 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당표 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “496만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 4,963,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 130,489,334원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 총취득비용은 약 130,000,000원에 고정됩니다. 현재 계산으로는 실질취득액이 감정가 123,000,000원보다 7,489,334원 높습니다.
백석역 인근 입지는 장점이지만, 9회 유찰과 오피스텔 용도, 내부 미확인, 대규모 임차보증금 인수부담이 동시에 존재합니다. 동일인인 신청채권자·임차권자의 채권관계를 검증하더라도, 매각물건명세서상 인수조건이 달라졌다는 자료가 없는 한 미배당 보증금을 전제로 판단해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 감정가 이상이며, 권리와 환금성 부담까지 큰 보류형 물건입니다.