최저가 49%보다 먼저 볼 것 — 대항력 임차·임차권 5건과 미상 보증금

의정부지방법원 2025타경61861. 고양시 덕양구 도내동 1064-2 소재 토지와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)입니다. 감정가 2,210,719,340원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 1,083,253,000원까지 내려왔습니다.

그러나 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 판단이 필요한 임차·임차권 신고가 5건이고, 이 가운데 3건은 보증금이나 핵심 일자가 확인되지 않습니다. 낙찰가가 낮더라도 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 생기면 그 잔액이 매수인에게 넘어와 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심

현재 제시된 말소기준권리는 2023.07.18. 이무범의 가압류 549,100,000원입니다. 김태숙은 2020.10.19., 최광해는 2022.04.19., 임수영은 2022.05.11., 강미정은 2022.08.12.에 각각 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

강미정과 최광해의 주택임차권등기는 말소기준 이후 등기돼 형식상 매각으로 소멸하지만, 두 사람은 말소기준보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 나타납니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 두 보증금이 전액 배당되지만, 당해세나 최우선변제 등으로 배당순위가 달라지면 인수잔액이 발생할 수 있습니다.

② 임차인·임차권 분석 — 확인된 2건보다 미상 3건이 문제

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 실제 임차·임차권 신고는 5건이며, 확인된 보증금은 강미정 100,000,000원과 최광해 210,000,000원 등 합계 310,000,000원입니다. 나머지 3건은 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가를 기준으로 한 정확한 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,083,253,000원 가정)

현재 시나리오의 채권 총액은 1,410,700,000원, 배당액은 760,020,470원, 미배당액은 650,679,530원입니다. 강미정·최광해의 확인된 보증금은 전액 배당되는 것으로 산정돼 두 임차권의 현 회차 인수잔액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 점유자는 반영되지 않아 실제 매수인 인수액은 확정되지 않습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
• 입지. 흥도초등학교 북동측에 위치하며, 주위에는 주상용 건물과 근린공원이 분포합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 265.4㎡, 지목 대, 주상용·평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,239,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 소로1류에 접합니다.
• 면적·증축 확인. 각 층별 공부상 면적과 현장조사·건축물현황도상 사정면적이 상이하고, 발코니를 철근콘크리트조로 확장한 것으로 조사됐습니다.
• 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 일부분이 2020.07.03. 위반건축물로 등재된 것으로 기재돼 있어 이행강제금과 시정 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거 단일용도 물건이 아니라 근린생활시설과 다가구주택이 혼재하고 임차관계가 복수여서 권리·명도·운영 검토가 함께 필요한 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김태숙·임수영 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 점유 지속 여부와 배당요구 내용을 확인해 인수 가능액을 계산해야 합니다.
• 별도 임차권 신고 특정. 성명·점유부분·보증금·전입일이 확인되지 않은 임차권 신고의 실체를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권자 최광해 관계 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 동일한 이름이므로 임대차계약, 보증금 지급자료와 소유자 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검산. 2019.07.02. 말소된 우리은행 근저당이 예상배당표에 포함된 사유와 정국진 채권액 210,000,000원의 근거를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류와 당해세가 실제 배당순위에 미치는 영향을 세무서·지방자치단체 문서로 확인해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 층별 면적 차이, 발코니 확장, 위반건축물 등재 부분의 시정명령·이행강제금·대출 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 범위 특정. 201호·301호·302호·402호와 근린생활시설의 실제 점유자, 공실 여부와 출입구·계량기 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 다가구·주상용 건물의 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다

감정가 2,210,719,340원에서 최저가 1,083,253,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 앞서 전입한 점유자와 임차권자가 여럿 있고, 보증금 미상 임차관계도 3건 남아 있습니다. 확인된 강미정·최광해 보증금 310,000,000원은 현재 예상배당에서 전액 변제되지만, 실제 세금·배당순위가 달라지거나 미상 임차인의 보증금이 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

여기에 근린생활시설과 다가구주택의 혼합 이용, 층별 면적 차이, 발코니 확장, 일부 위반건축물 등재, 말소된 근저당이 포함된 예상배당표까지 확인사항이 겹칩니다. 최근 시세 비교자료도 없으므로 최저가 49%는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 이 사건의 결론은 인수액을 확정하기 전에는 응찰가도 확정할 수 없다입니다.