의정부지방법원 2025타경62201. 파주시 문산읍 선유리 1374-3, 선유일반산업단지 북동측 내에 위치한 물건으로 감정평가상 공장으로 이용 중입니다. 1층과 2층은 공장, 3층은 공장·사무실·기숙사로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사다리온이며, 등기상 핵심은 2023.01.17. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 우리은행 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 4,972,893,300원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 2,436,718,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 공장·토지 물건은 현장 시설상태와 입지, 실제 임대관계 등을 별도로 확인하는 것이 가격판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62201 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 1374-3 · 경기도 파주시 문산읍 돈유2로 161 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 1층 공장 · 2층 공장 · 3층 공장(사무실, 기숙사) |
| 소유자 | 주식회사다리온 |
| 감정가 / 최저가 | 4,972,893,300원 / 2,436,718,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,657,680,636원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2023.01.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 토지 경기도 파주시 문산읍 선유리 1374-3이 공동담보로 기재되어 있습니다. 같은 날 기존 국민은행·신한은행 근저당권은 해지로 말소됐고, 2023.01.31. 추가 설정된 우리은행 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
2024.06.17. 수원회생법원의 재산보전처분은 이후 말소됐고, 2024.12.02. 파주시 압류도 2025.01.14. 해제됐습니다. 2025.02.06.에는 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사가 우리은행을 양도인으로 하여 임의경매개시결정을 등기했습니다. 2025.04.10. 신용보증기금의 1,342,380,170원 가압류와 2025.04.14. 신보2023제6차유동화전문유한회사의 600,000,000원 가압류도 등기됐다가 파산선고 결정 후 각각 말소됐습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보이텍(이준석) | 일부 | 2023.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 확인된 점유자는 (주)보이텍(이준석)입니다. 전입일 2023.10.11.은 말소기준 2023.01.17.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 보증금·배당요구·실제 점유범위는 매각물건명세서와 현장에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 다만 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 — 49% 할인율보다 ‘시세 부재’가 더 중요하다
현재 최저매각가는 2,436,718,000원으로 감정가 4,972,893,300원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 1,705,702,600원, 4회 유찰 시에는 1,193,991,820원입니다.
하지만 제공된 시장정보에는 공인중개사 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 현재 49%, 향후 34%·24%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 이 사건에서는 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 공장·토지 거래사례와 시설가치 확인 전까지 가격 판단을 보수적으로 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,436,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,767,180원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,200,000,000원 | 2,409,950,820원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권총액 5,040,000,000원 중 2,409,950,820원이 배당되고 2,630,049,180원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 2,436,718,000원 | 2,409,950,820원 | 2,630,049,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,705,702,600원 | 1,686,245,574원 | 3,353,754,426원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,193,991,820원 | 1,179,651,902원 | 3,860,348,098원 | 0원 |
세 시나리오 모두 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 거듭될수록 낙찰자의 승계금액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형 구조는 아닙니다. 가격 하락은 그대로 매각대금 감소로 반영되지만, 그 가격이 시장가 대비 적정한지는 별도 시세 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 선유일반산업단지 북동측 내에 위치하며, 주위는 공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 공장, 2층 공장, 3층 공장·사무실·기숙사로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 3층, 외벽·내벽 복합판넬, 바닥 에폭시, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 일반공업지역, 중로1류 접함, 가축사육제한구역 전부제한, 일반산업단지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 점유관계. (주)보이텍(이준석)이 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 사용범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 공장 현황. 1층·2층 공장과 3층 사무실·기숙사의 실제 시설상태와 이용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반공업지역·일반산업단지·가축사육제한구역 및 중로1류 접면 조건을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 선순위 우리은행 근저당권도 전액 변제되지 않으며 후순위 근저당권에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2023.01.17. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 점유자의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당모델상 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 4,972,893,300원에서 두 차례 유찰돼 2,436,718,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 싸다는 근거는 없습니다. 여기에 공장 일부 점유자와 미상의 보증금·임대관계까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과 가능, 가격과 현장점유는 추가 검증입니다. 이 물건은 ‘49%’라는 할인율보다 실제 공장 가치와 점유현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
