7회 유찰 최저가에 속지 말 것 — 인수까지 더하면 실질취득 149,279,800원

의정부지방법원 2025타경62309. 파주시 아동동 296-9, 102동 5층 502호로 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층이며, 소유자는 황석현입니다. 표면상으로는 감정가 151,000,000원에서 105,700,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.

이소현은 2021.11.08. 전입·점유를 시작했고 2021.09.27. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.09.15. 유인숙 근저당보다 앞서 대항력을 취득했으므로, 보증금 147,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당액은 103,420,200원, 미배당 인수액은 43,579,800원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 살아 있는 임차권을 구분해야 한다

등기 흐름을 연속해서 보면 2019년 포항수산업협동조합 근저당은 2020.01.14. 1번 근저당권설정등기 말소가 기재되어 있고, 2020년 박건호의 강제경매개시결정과 근저당도 각각 2020.04.17.과 2020.10.27. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.09.15. 유인숙 근저당입니다.

다만 이소현의 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2023.11.22. 접수됐어도, 대항력 판단의 기준인 전입·점유는 2021.11.08.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기의 접수 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 핵심은 이소현

두 명 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 이소현 보증금과 별도의 보증기관 신고액을 중복 합산할 항목은 없습니다. 이소현은 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄고, 현재 회차 배당 후 남는 43,579,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

박건은 말소기준 이후 전입이어서 일반 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 보증금이 확인될 경우 배당액과 이소현의 미배당 인수액도 달라질 수 있습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정된다

실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 확인 가능한 비교 기준은 감정가와 회차별 실질취득액입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 인수액을 더한 실질취득은 감정가의 98.9%입니다.

낙찰가가 105,700,000원에서 67,648,000원까지 내려가도, 인수액이 43,579,800원에서 80,969,664원으로 늘어 실질취득은 149,279,800원에서 148,617,664원으로만 변합니다. 즉 이 사건의 취득원가는 임차보증금 147,000,000원을 중심으로 사실상 고정되며, 배당 전에 빠지는 집행비용만큼 보증금을 웃도는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 이소현에게 배당되고, 보증금 부족분 43,579,800원이 매수인 인수로 남습니다. 박건의 보증금·최우선변제 여부와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의중앙선 금촌역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층으로, 외벽은 드라이비트 및 타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 서측과 북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택이고 7회 유찰된 물건입니다. 실거래 자료가 없어 실제 매매가와 환금성을 별도 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 105,700,000원이 아니라 인수액을 더한 149,279,800원을 취득원가 기준으로 사용하세요.
• 이소현 배당·인수 재계산. 집행비용, 당해세, 최우선변제금이 달라지면 이소현 미배당 인수액도 달라집니다.
• 박건 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 제출 서류에서 확인해야 합니다.
• 말소등기 원본 대조. 포항수산업협동조합 근저당과 박건호 권리는 후속 말소등기가 있으므로 등기사항전부증명서의 말소선과 현재 유효사항을 직접 확인하세요.
• 민간임대주택 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 등 등록 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할기관 등록 현황과 법률 검토가 필요합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 2명의 현재 점유 여부, 인도 조건, 이사 협의비용과 인도명령 가능 범위를 확인하세요.
• 가격 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 다세대 실거래·호가·보증금 시세를 조사하기 전에는 싸다고 판단하지 마세요.
• 매각 결과 확인. 2026.07.15. 매각기일의 진행 결과와 변경·연기 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 체납 공과금과 말소되지 않는 부담을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “98.9% 실질취득”

이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 151,000,000원에서 최저가가 105,700,000원까지 내려왔지만, 이소현 보증금 미배당분 43,579,800원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 149,279,800원입니다. 감정가의 98.9%로, 7회 유찰이 만들어낸 표면 할인은 대부분 사라집니다.

낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 147,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 여기에 박건의 보증금과 최우선변제 여부가 미상이고, 민간임대주택 등기의 효력도 확인해야 합니다. 과거 말소된 근저당과 경매등기는 현재 인수권리로 중복 계산하지 않아야 하지만, 그렇다고 이 사건이 안전한 것은 아닙니다. 최저가 착시가 크고, 실거래 근거가 없으며, 임차관계의 추가 변수가 남은 다세대 물건입니다. 원본 서류와 현장 점유를 모두 확인하기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.