76,489,000원
의정부지방법원 2025타경62370. 파주시 조리읍 대원리 에이동 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 강일선은 2021.07.06. 주민등록과 점유를 갖추고, 2021.06.23. 확정일자를 받았습니다. 보증금은 220,000,000원이며 2023.07.19. 임차권등기까지 마쳤습니다. 2025.02.20. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 대항력이 있고 매수인 인수 가능성이 아니라 실제 인수액이 발생하는 구조입니다.
현재 최저매각가 76,489,000원을 기준으로 집행비용 1,776,802원을 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 74,712,198원입니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 145,287,802원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 입찰가 76,489,000원에 낙찰받더라도 실질적으로 부담하는 금액은 76,489,000원 + 145,287,802원 = 221,776,802원입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 만큼, 단순한 유찰 할인율이 곧 매수인의 할인율이 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-12 에이동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 문원길 273-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.10.04. |
| 소유자 | 서승연 · 2021.07.06. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 76,489,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,681,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020.12.17. 파주시 압류가 있었지만 2021.01.18. 해제되어 말소됐고, 2019.12.06. 설정됐던 신탁 역시 2021.07.06. 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2023.07.19. 등기된 강일선의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.15., 확정일자는 2021.06.23., 주민등록 및 점유개시는 2021.07.06.으로 모두 2025.02.20. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 한 부족분은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 강일선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 5회 유찰이 곧 할인은 아니다
감정가는 223,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,489,000원입니다. 겉으로만 보면 5회 유찰로 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금만이 아니라 인수할 임차보증금까지 합산해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 76,489,000원 | 145,287,802원 | 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 미배당분 인수 |
| 6회 유찰 시 | 61,191,200원 | 160,310,242원 | 최저가는 더 내려가지만 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 48,952,960원 | 172,328,193원 | 최저가 하락이 실질취득 감소로 직결되지 않음 |
실거래 시세를 근거로 가격 메리트를 단정할 수 있는 상황이 아니므로, 현재 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 현재 실질취득 221,776,802원은 감정가 223,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 떨어진 최저가”만을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,776,802원 |
| 1. 임차인 강일선 보증금 | 220,000,000원 | 74,712,198원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 239,681,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강일선의 보증금 부족분 145,287,802원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 239,681,294원은 현재 회차에서 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·공장 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 사용승인일은 2019.10.04.이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 토지 지목은 임야이나 현황은 대지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 76,489,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인수액 145,287,802원을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 강일선의 임차권등기, 전입일 2021.07.06., 확정일자 2021.06.23., 보증금 220,000,000원 및 배당요구 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 6회·7회 유찰 시에도 최저가 하락만큼 인수액이 커집니다. 최저가가 낮아지는 것과 실질취득액이 낮아지는 것은 다른 문제입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,776,802원과 임차인 배당 74,712,198원을 전제로 하므로 실제 배당표 확정 내용을 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지이므로 대지권과 토지 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 실질 5회 할인”
이 물건의 가장 큰 함정은 76,489,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 임차인 강일선의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 회차에서 74,712,198원만 배당될 것으로 계산되므로 나머지 145,287,802원이 매수인에게 남습니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 221,776,802원입니다.
6회, 7회로 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 단순한 유찰 횟수와 최저가만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 이 사건의 기준가격은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다. 감정가 223,000,000원에서 5회 유찰됐다는 외형과 달리 경제적 부담은 여전히 220,000,000원대에 머뭅니다. 권리분석상 핵심은 명확합니다. 싸게 내려온 물건이 아니라, 낙찰대금이 인수보증금으로 이동한 물건입니다.
