의정부지방법원 2025타경62370. 파주시 조리읍 대원리 에이동 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 실제 임차인은 강일선 1명이며, 임대차계약일은 2021.06.15, 확정일자는 2021.06.23, 전입 및 점유개시는 2021.07.06입니다. 강일선은 2023.07.19 전유부분 전부에 관해 임차권등기를 마쳤고, 2025.02.20 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 상태입니다.
보증금은 220,000,000원으로 현재 최저매각가 156,100,000원보다 큽니다. 예상 배당에서는 집행비용 2,985,400원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 153,114,600원이 배당되고, 배당받지 못한 66,885,400원은 낙찰자가 승계합니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-12 에이동 2층 201호 도로명: 경기도 파주시 조리읍 문원길 273-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2019.10.04 |
| 소유자 | 서승연 (2021.06.15 매매, 거래가액 220,000,000원 · 2021.07.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,681,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 현황 | 대지권 목적 토지의 지목은 임야이나 현황은 대지 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
등기상 2020.12.17 파주시 압류가 있었지만 2021.01.18 해제로 말소됐고, 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2021.07.06 말소됐습니다. 현재 낙찰자에게 금전 부담을 만드는 핵심은 강일선의 주택임차권입니다. 강일선의 전입·점유는 2021.07.06, 확정일자는 2021.06.23으로 강제경매개시결정일 2025.02.20보다 빠릅니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강일선 주거·임차권등기 | 전유부분 전부 | 계약 2021.06.15 확정 2021.06.23 전입·점유 2021.07.06 배당요구 2023.07.19 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 有 |
주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 강일선 1명입니다. 현재 예상배당액으로는 보증금 전액이 변제되지 않으므로 미배당액 66,885,400원이 남습니다. 임차권의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약에 따른 인수 0원 처리도 적용되지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 220,000,000원대
비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 물건을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 기준인 감정가와 권리상 총부담을 비교하면, 현재 회차의 실질취득액 222,985,400원은 감정가 223,000,000원의 약 100.0%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 70% | 156,100,000원 | 66,885,400원 | 222,985,400원 |
| 4회 유찰 시 감정가 56% | 124,880,000원 | 97,668,320원 | 222,548,320원 |
| 5회 유찰 시 감정가 44.8% | 99,904,000원 | 122,294,272원 | 222,198,272원 |
유찰이 진행되면 법원에 납부하는 매각대금은 낮아지지만, 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 그만큼 증가합니다. 현재 회차에서 66,885,400원인 인수액은 4회 유찰 시 97,668,320원, 5회 유찰 시 122,294,272원으로 커집니다. 그 결과 총부담은 세 시나리오 모두 222,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 강일선 보증금 | 220,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 239,681,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 강일선의 보증금 부족분 66,885,400원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 239,681,294원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 서측 근거리에 있으며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·공장 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 외벽은 일부 석재타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역, 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 지목은 임야이나 현황은 대지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 총부담 확인. 현재 회차 기준 최저가 156,100,000원과 임차보증금 인수액 66,885,400원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인되지 않으므로 강일선의 미배당 보증금 승계를 전제로 판단해야 합니다.
- 배당 결과 재산정. 집행비용과 실제 배당액 변동에 따라 강일선의 미배당 보증금도 달라질 수 있으므로 배당표 원본과 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 설정된 전유부분 전부의 현재 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 지목 차이 확인. 공부상 임야, 현황 대지인 점이 담보평가·대출·향후 거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 규제와 환금성 점검. 계획관리지역·제한보호구역·준보전산지 조건과 주변 공동주택·근린시설·공장 혼재 환경을 반영해 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 유형 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 확인하기 전에는 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 100% 총부담으로 돌아온다”
이 물건은 감정가 223,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 156,100,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 30% 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 강일선의 보증금 220,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차에서 임차인 배당 부족분 66,885,400원을 낙찰자가 승계하면 실질취득액은 222,985,400원이 됩니다.
감정가와의 차이는 14,600원에 불과하고, 추가 유찰 시에도 매각가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 실제 임차인과 승계액이 명확하다는 점은 분석상 장점이지만, 투자 관점에서는 유찰 할인 효과가 사라지는 대항력 인수형 사건입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않습니다.