최저가 1.68억의 착시, 대항력 임차인까지 합치면 실질취득은 2.39억 — 파주 라빌레뜨 202호

의정부지방법원 2025타경62395. 파주시 야당동 라빌레뜨 2층 202호, 전용 53.08㎡ 다세대주택입니다. 표면상 감정가 240,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 168,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.

임차인 최민경은 2022.02.11 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준인 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 확정일자는 경정 기록에 따라 2022.01.13이며, 보증금은 236,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원으로 매각될 경우 집행비용을 뺀 164,848,000원만 배당되고, 부족액 71,152,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

등기상 2019.06.21 파주연천축산업협동조합 근저당권 1,010,000,000원이 설정됐으나, 2019.10.10 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차인의 전입·점유가 2022.02.11로 말소기준보다 1년 이상 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.22 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유가 이미 말소기준 전에 갖춰져 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명

을구 3-2와 3-3은 별도의 임차인이 아니라 최민경 임차권등기의 사건번호 및 확정일자 경정 기록입니다. 실제 확인 임차인은 1명이며, 보증금도 한 번만 반영합니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 1.68억이 아니라 2.39억

라빌레뜨101동은 총 6세대 규모이며, 대상과 같은 전용 53.08㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 226,000,000원, 최신 거래는 2025.07의 229,000,000원입니다.

최저가 168,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 74.3%입니다. 그러나 임차인 미배당액을 합산한 실질취득 예상액은 239,152,000원으로, 최근 12개월 평균보다 13,152,000원 높고 최신 거래보다도 10,152,000원 높습니다. 실질취득액은 최근 평균의 105.8%, 최신 거래의 104.4%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

임차인 최민경의 미배당 보증금은 71,152,000원으로 예상됩니다. 파주연천축협 근저당은 등기상 2019.10.10 말소 기록이 있으므로 실제 배당채권 존속 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다. 당해세와 우선순위 세금은 반영 결과에 따라 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 구조

매각가가 168,000,000원에서 107,520,000원으로 내려가도 실질취득 예상액은 239,152,000원에서 238,305,280원으로만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환되기 때문입니다. 사실상 보증금 236,000,000원과 집행비용 부근에서 총 취득비용이 고정되는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 야당역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 경의중앙선 야당역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.10.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 주상용으로 이용 중입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 6세대 소규모 다세대주택이고 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.8회이며 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 최저가 168,000,000원이 아니라 인수 예상액을 더한 239,152,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 배당표와 매각물건명세서를 통해 최민경의 실제 배당액과 낙찰자 인수액을 최종 확인하세요.
• 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 법정기일에 따라 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 말소 근저당 대조. 파주연천축협 근저당은 2019.10.10 말소 기록이 있으므로 등기부 원본과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 호수 기재 확인. 경매 소재지는 2층 202호이나 감정요항표 건물 구조란에는 제2층 제201호로 기재되어 있어 현황·도면·등기 원본을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 행정 처리 여부를 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모이고 동일면적 거래가 2건뿐이므로 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·세금 교부청구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “1.68억에 낙찰받아도 1.68억짜리가 아니다”

이 물건은 감정가 240,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 168,000,000원까지 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 236,000,000원이 최저가보다 큽니다. 현재 예상배당으로는 임차인이 164,848,000원만 회수하고 71,152,000원이 남아, 매수인의 실질취득액은 239,152,000원입니다.

이는 최근 12개월 평균 226,000,000원과 최신 거래 229,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가로 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액은 약 238,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 우선 세금이 확인되면 인수액이 더 커질 수 있습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이고, 소규모 다세대의 환금성까지 낮은 사건입니다. 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.