의정부지방법원 2025타경62607. 파주시 야당동, 건물 외부에 ‘우림타운’으로 표시된 303동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가 284,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 139,160,000원까지 내려왔습니다. 표면상 최신 실거래 200,000,000원의 69.6%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용이 끝나지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인이 있어, 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자가 추가로 부담하는 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서 임차인 배당액은 집행비용을 제외한 136,411,760원으로 계산됩니다. 보증금 211,000,000원과의 차액인 74,588,240원은 매수인 인수액입니다. 따라서 낙찰가 139,160,000원과 인수액을 더한 권리분석상 실질취득액은 213,748,240원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나므로, 총부담은 보증금 211,000,000원과 집행비용을 합한 약 2.13억원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 2층 201호 · 도로명 경기도 파주시 운정안길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.28625㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 2018.11.26 준공 · 철근콘크리트구조 · 도시가스 난방 · 승강설비 |
| 소유자 | 김은규 (2020.04.28 소유권이전, 원인 2018.11.24 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (5회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,486,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 이용 상태 | 공부상 공동주택(다세대주택) · 건물 외부에 ‘우림타운’ 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.10.18 국의 압류입니다. 수협은행의 공동담보 근저당권은 2018.12.04 설정되었지만 2020.04.07 일부포기를 원인으로 한 말소 기록이 있고, 이후 2023.10.18 압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 2025.01.16 파주시 압류와 2025.03.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권등기의 접수일이 아니라 실제 전입·점유 시점입니다. 임차인 최우선 씨는 2022.03.09 임대차계약을 체결하고 2022.03.10 확정일자를 받은 뒤 2022.04.08 전입과 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준일 2023.10.18보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최우선 · 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 211,000,000원 | 전입·점유 2022.04.08 확정일자 2022.03.10 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 배당요구 완료 | 74,588,240원 인수 현재 최저가 기준 |
② 시세 비교 — 최저가 69.6%는 가격 메리트가 아니다
우림타운2차 301동·302동·303동의 유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 247,750,000원이지만 2024.01의 310,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 24.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 58.51㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 58.46㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 57.29㎡ | 3 | 221,000,000원 |
| 2021.09 | 53.97㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저매각가 139,160,000원만 비교하면 최근 시세의 69.6%입니다. 그러나 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 권리분석상 실질취득액 213,748,240원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원보다 13,748,240원 높고, 시세의 106.9%입니다. 따라서 “감정가의 절반”이나 “최신 거래의 69.6%”라는 숫자는 실질 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 임차인 최우선 씨 보증금 | 211,000,000원 | 136,411,760원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 217,486,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 미배당액 | 74,588,240원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 도넛 차트는 매각대금 139,160,000원의 배분만 나타내며, 매수인이 별도로 부담하는 임차보증금 미배당액 74,588,240원은 차트 밖의 추가 부담입니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택이며, 2018.11.26 준공된 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 운정역(경의중앙선) 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 운정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비와 승강설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남서측과 북서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 다세대주택이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 현재 5회 유찰 상태입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고, 공부상 건물명칭은 없으나 외부에는 ‘우림타운’으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 139,160,000원에 낙찰되어도 인수액을 더한 실질취득은 213,748,240원입니다.
- 임차인 배당·인수액 재계산. 보증금 211,000,000원, 전입·점유 2022.04.08, 확정일자 2022.03.10, 배당요구 사실을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 진행의 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 늘어나 실질취득액은 각각 213,358,592원과 213,003,123원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 수협은행 근저당 말소 범위 확인. 공동담보목록과 2020.04.07 일부포기 말소 기록이 이 호실에 미치는 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 임대의무 관련 사항을 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -24.1%입니다.
- 점유·명도 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태와 명도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구·공동담보목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저매각가는 139,160,000원으로 감정가의 49%까지 하락했습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 211,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금으로 배당하지 못한 74,588,240원은 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 213,748,240원으로 최신 거래 200,000,000원보다 6.9% 높습니다.
6회 또는 7회 유찰되어 최저가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 커져 총부담은 약 2.13억원에 머뭅니다. 여기에 최근 거래 추세 -24.1%, 5회 유찰, 19세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 이 사건은 최저가가 싸 보이는 대항력 인수형이며, 결론은 권리 인수 부담이 크고 최근 시세보다도 비싼 고위험 물건입니다.
