의정부지방법원 2025타경62669. 고양시 덕양구 내유동의 지상 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 외형상 최저가는 102,200,000원으로 감정가 146,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 이혜린은 2021.05.29. 임대차계약을 체결하고 2021.05.31. 확정일자를 받은 뒤 2021.07.15. 전입 및 점유를 시작했습니다. 제공된 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.08.26. 정민도 근저당권입니다. 따라서 이혜린은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
현재 최저가 102,200,000원에서 집행비용 2,230,800원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 99,969,200원입니다. 보증금 163,000,000원과의 차액인 63,030,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 결국 낙찰대금과 인수액의 합계는 165,230,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-43 1동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-103 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 지상 4층 건물 내 3층 301호 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 경사지붕·평지붕 · 2014.12.11. |
| 소유자 | 조우석 (2021.08.05. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,621,204원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 등기 발급일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 보증금 1.63억이 낙찰가를 따라온다
을구 1번 우리은행 근저당권에는 2015.04.30. 말소기재가 있고, 을구 2번 엘아이지손해보험 근저당권에는 2021.07.15. 해지에 따른 말소기재가 있습니다. 제공된 말소기준은 2021.08.26. 정민도 근저당권 32,500,000원입니다.
문제는 정민도 근저당권보다 앞선 2021.07.15. 임차인의 전입·점유입니다. 이혜린은 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액을 배당받지 못합니다. 2023.05.25. 설정된 임차권등기는 말소기준 이후 등기이지만, 그 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜린 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 163,000,000원 | 전입·점유 2021.07.15. 확정일자 2021.05.31. 배당요구 2023.05.25. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 1명의 보증금 163,000,000원을 기준으로 분석해야 합니다. 신청채권자가 주택도시보증공사라는 사실만으로 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 70% | 102,200,000원 | 63,030,800원 | 165,230,800원 |
| 8회 유찰 시 감정가 56% | 81,760,000원 | 83,111,680원 | 164,871,680원 |
| 9회 유찰 시 감정가 44.8% | 65,408,000원 | 99,169,344원 | 164,577,344원 |
유찰로 낙찰가가 102,200,000원에서 81,760,000원, 65,408,000원으로 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액은 63,030,800원에서 83,111,680원, 99,169,344원으로 늘어납니다. 따라서 총 취득부담은 계속 164,577,344원~165,230,800원에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 이혜린 보증금 | 163,000,000원 | 99,969,200원 |
| 임차인 미배당 · 매수인 인수 | - | 63,030,800원 |
| 정민도 근저당권 | 32,500,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 청구 | 178,621,204원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,230,800원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되며, 임차인 보증금 부족분 63,030,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·지방세 우선배당은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 주위환경. 내유1동마을회관 북서측 인근으로 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 소재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 식별. 공동출입구에 ‘109’가 표기돼 있으므로 입찰 전 현장에서 등기상 1동 301호와 실제 출입구·호수 표시를 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 최저가만 보지 말고 입찰가에 임차인 미배당액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류액과 법정기일을 확인해야 합니다. 우선배당 세금이 있으면 임차인 배당이 감소해 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.05.29., 확정일자 2021.05.31., 전입·점유 2021.07.15., 임차권등기 2023.05.25.를 주민등록·계약서·배당요구서와 대조해야 합니다.
- 말소등기 확인. 과거 우리은행·엘아이지손해보험 근저당권의 말소기재 범위와 현재 등기 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현장 호수 확인. 공동출입구 ‘109’ 표시와 등기상 1동 301호의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 내부 이용상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰이어도 싸지 않다”
이 사건의 최저가는 102,200,000원이지만, 매수인이 실제 부담할 금액은 여기에 선순위 임차인의 미배당 보증금 63,030,800원을 더한 165,230,800원입니다. 이는 감정가 146,000,000원의 113.2%입니다.
한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 81,760,000원으로 내려가도 인수액은 83,111,680원으로 늘고, 다시 유찰돼 65,408,000원이 되면 인수액은 99,169,344원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 인수액 증가로 전환됩니다.
국세·지방세의 우선배당 가능성과 현장 호수 표시까지 추가 확인이 필요한 만큼, 최저가 할인율만으로 접근할 수 없는 고위험 인수형 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 ‘얼마에 낙찰받는가’가 아니라 임차보증금과 세금까지 포함한 최종 부담액이 적정한가입니다.