의정부지방법원 2025타경62689. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을주상복합 1101동 19층 1905호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 표면상 감정가 224,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 156,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 한종철의 보증금은 190,000,000원이고, 전입·점유일이 2021.11.19로 2025.03.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.10.05에 갖췄고 배당요구를 했으므로, 현 회차 배당 후 남는 보증금 36,195,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 입찰가 156,800,000원에 낙찰받더라도 총 부담은 156,800,000원이 아닙니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 192,995,200원이 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균의 99.9%이고, 2026.06 최신 거래가 190,000,000원보다 2,995,200원 높습니다. 최저가만 근거로 “시세보다 18.8% 싸다”고 판단하면 권리 인수액을 통째로 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을주상복합 제1101동 제19층 제1905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.85㎡ · 지하 3층, 지상 23층 건물 중 19층 |
| 이용상태 | 주거용(방1, 거실 겸 방, 주방, 욕실 등) |
| 소유자 | 차정순 (2003.05.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (7회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 임차권이 핵심
등기부에는 1995년부터 2009년까지 설정된 근저당권 기록이 다수 남아 보이지만, 해당 근저당권들은 2000.10.05, 2001.12.14, 2003.05.14, 2006.07.14, 2010.07.01에 각각 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권들의 채권최고액을 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
현재 권리분석의 중심은 한종철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.04, 확정일자는 2021.10.05, 전입·점유개시일은 2021.11.19이며, 2023.11.22 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 날짜들은 2025.03.26 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한종철 | 건물 전체 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.11.19 | 2021.10.05 | 2023.11.22 | 있음 | 있음 | 36,195,200원 |
임차인은 배당요구를 했지만 배당요구 자체가 대항력을 없애지는 않습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액에 대해 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 현 회차에서는 예상배당 153,804,800원과 인수액 36,195,200원을 합쳐 보증금 190,000,000원을 구성합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 81.2%가 아니라 실질취득 99.9%
강선마을11단지태영 동일면적 41.85㎡의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.06까지 185,000,000원~209,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 193,208,333원, 최신 거래는 2026.06의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.85㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 11 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 193,208,333원 |
최저가 156,800,000원만 실거래 평균과 비교하면 81.2%로 보입니다. 하지만 인수액을 더한 실질취득 192,995,200원은 최근 평균의 99.9%입니다. 평균 대비 차이는 213,133원에 불과하고, 최신 거래 190,000,000원보다는 2,995,200원 높습니다. 현재 회차에는 가격 할인 효과가 사실상 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 | - |
| 1. 임차인 한종철 보증금 | 190,000,000원 | 153,804,800원 | 36,195,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 보증금의 미배당액 36,195,200원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 항목에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 70% | 156,800,000원 | 36,195,200원 | 192,995,200원 |
| 8회 유찰 시 감정가 56% | 125,440,000원 | 67,116,160원 | 192,556,160원 |
| 9회 유찰 시 감정가 45% | 100,352,000원 | 91,852,928원 | 192,204,928원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 주엽역 동측 인근에 위치하며, 주위는 일산신도시 강선마을 아파트단지입니다.
- 교통. 일산신도시 중앙로에 접하고 근거리에 주엽역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 1994.12.09 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 23층 건물의 19층입니다. 지역난방, 승강기, 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 강선마을11단지태영은 344세대이며, 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 185,000,000원~209,000,000원입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 응찰 판단 기준은 최저가 156,800,000원이 아니라 실질취득 192,995,200원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 세금·집행비용·배당순위 변동에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일 2021.10.04, 확정일자 2021.10.05, 전입·점유 2021.11.19, 임차권등기 2023.11.22를 원본과 대조해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환의 연계. 대항력 임차인은 미배당 보증금을 반환받기 전까지 인도 문제와 연결될 수 있으므로 반환·인도 절차를 함께 계획해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 확인. 을구 1·2·3·4·6·9·11·13번과 각 말소등기의 연결관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 실제 총비용 및 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 156,800,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 193,208,333원의 81.2%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 36,195,200원을 인수하면 실질취득은 192,995,200원입니다. 최근 평균과의 차이는 213,133원에 불과하고 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘어나 총부담은 192,204,928원~192,995,200원 수준에 머뭅니다. 과거 근저당권은 말소됐지만, 대항력 임차인의 보증금이 사실상 가격 하한선을 만들고 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리 구조는 계산할 수 있지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다.