의정부지방법원 2025타경62741. 고양시 덕양구 지축동 헤리티지 9동 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 364,000,000원에서 6회 유찰돼 254,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격을 결정하는 숫자는 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.
장진수는 2021.05.04 임대차계약을 체결하고 2021.07.29 확정일자를 받았으며, 2021.08.05 점유를 개시하고 2021.08.09 전입했습니다. 말소기준인 임순애 근저당권은 그보다 늦은 2021.10.26 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 말소기준권리보다 앞서며, 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-54 헤리티지 제9동 제2층 제202호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 삼송로 297-15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.09.04 |
| 소유자 | 조영례 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018.12.28 설정된 하나은행 근저당권 55,000,000원은 2021.08.05 말소 완료돼 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 현재의 말소기준권리는 2021.10.26 설정된 임순애 근저당권 150,000,000원이며, 이 권리와 그 이후의 가압류·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장진수 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 계약 2021.05.04 확정 2021.07.29 점유 2021.08.05 전입 2021.08.09 임차권등기 2023.08.11 | 배당요구 있음 2023.08.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 149,567,200원 |
보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류된 사람이 없으므로, 이 사건에서 계산해야 할 실제 임차인은 장진수 1명입니다. 보증금도 한 번만 반영합니다. 현재 최저가 254,800,000원에서 집행비용 4,367,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 250,432,800원이고, 보증금 부족분은 149,567,200원입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총 취득부담은 거의 내려가지 않는다
동일 물건군의 실거래 비교값은 없어 시세 할인율을 산정하지 않습니다. 이 사건에서는 최저가가 싸 보이는지를 따지기 전에, 최저가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액을 감정가와 비교해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 70% | 254,800,000원 | 149,567,200원 | 404,367,200원 | 111.1% |
| 7회 유찰 시 56% | 203,840,000원 | 199,813,760원 | 403,653,760원 | 110.9% |
| 8회 유찰 시 44.8% | 163,072,000원 | 240,011,008원 | 403,083,008원 | 110.7% |
다음 회차에서 최저가가 203,840,000원으로 내려가도 실질취득액은 403,653,760원이고, 그다음 회차 최저가가 163,072,000원까지 내려가도 403,083,008원입니다. 최저가는 91,728,000원 내려가지만, 임차인 인수액이 90,443,808원 늘어 총 부담은 1,284,192원만 감소합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,367,200원 | - |
| 1. 임차인 장진수 보증금 | 400,000,000원 | 250,432,800원 | 149,567,200원 |
| 2. 근저당 · 임순애 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 22,474,892원 | 0원 | 22,474,892원 |
| 4. 근저당 · 최경임 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되는 가정입니다. 하나은행 근저당권 55,000,000원은 2021.08.05 말소 완료돼 인수·배당 대상이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼송역(지하철 3호선) 동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 삼송역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2018.09.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·삼송취락 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교값 없이 6회 유찰된 다세대 물건이므로, 응찰 수요와 처분가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액 계산. 현재 회차에서는 254,800,000원이 아니라 인수액을 더한 404,367,200원을 총 취득부담의 출발점으로 보세요.
- 임차인 배당액 재확인. 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 장진수의 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 점유 현황. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 7회 유찰 시 실질취득 403,653,760원, 8회 유찰 시 403,083,008원으로 총 부담 감소폭이 작습니다.
- 말소 완료 권리 구분. 하나은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 인수액에 중복 합산하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금이 가격을 지배한다”
이 물건은 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격 메리트가 생긴 사건으로 볼 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인 장진수의 보증금 400,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 배당받지 못하는 149,567,200원을 매수인이 인수할 수 있습니다.
그 결과 실질취득액은 404,367,200원으로 감정가의 111.1%입니다. 7회·8회 유찰을 가정해도 총 부담은 각각 403,653,760원과 403,083,008원으로 여전히 감정가를 웃돕니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 254,800,000원에 사는 경매가 아니라, 약 4억원대의 보증금 인수형 물건을 취득하는 경매입니다. 권리와 가격 모두 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
