의정부지방법원 2025타경62763. 파주시 파주읍 파주리의 통칭 ‘그린캐슬’ 제2동 제2층 제203호, 단지형 다세대주택입니다. 현 소유자는 권혁준이며 2022.12.01. 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 홍진명의 주택임차권입니다. 홍진명은 2022.12.22. 전입·점유를 시작했고 2022.12.12. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 280,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.12. 접수됐습니다.
말소기준은 2025.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 홍진명의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 현재 매각가 260,000,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 임차인에게 배당되고, 24,440,000원이 남습니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 제2동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 권혁준 (2022.12.01. 거래가액 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,075,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 등기상 가장 중요한 순서는 2022.12.01. 권혁준 소유권 취득 → 2022.12.22. 홍진명 전입·점유 → 2023.09.12. 임차권등기 → 2025.04.09. 강제경매개시결정입니다. 과거 최인일·조미심의 근저당은 2017.07.11. 이미 말소됐고, 신탁과 압류도 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 문제 되는 선순위 권리는 홍진명의 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍진명 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.12.22 / 2022.12.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
홍진명은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 2022.12.22. 전입·점유가 2025.04.09. 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사하는 구조입니다.
③ 가격 — 시세 비교보다 ‘7회 유찰’ 자체를 본다
동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 260,000,000원이나 최저가 260,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 만들어 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
확인 가능한 가격 정보는 감정가 260,000,000원, 현재 최저매각가 260,000,000원, 그리고 7회 유찰이라는 사실입니다. 현재 회차 데이터는 유찰 횟수 7회이면서 최저가가 감정가의 100%로 제시돼 있으므로, 그 값 자체를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 다세대주택은 아파트보다 개별 물건별 거래 비교와 환금성 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 홍진명 보증금 | 280,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,075,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 홍진명 보증금의 미배당액은 24,440,000원입니다. 다만 2026.08.07. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 본 분석에서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역(전부제한)·파주초등학교 상대보호구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 매각기일 직전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약은 홍진명 임차권에 적용되는 핵심 안전장치이므로 실제 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 배당과 실질 인수 구분. 원 배당표상 미배당은 24,440,000원이지만 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 시세를 판단하지 말고 동일·유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 사유 확인. 반복 유찰은 환금성·물건 상태·권리관계·가격 등의 점검 신호이므로 현장과 매각서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 풀렸지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 처음 보면 선순위 임차보증금 280,000,000원이 감정가 260,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 원 배당구조대로라면 현재 회차에서도 24,440,000원이 남고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 2026.08.07. 주택도시보증공사의 확약으로 홍진명 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 ‘좋은 물건’으로 바뀌는 것은 아닙니다. 실거래 시세 비교자료가 없고, 다세대주택이며 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 확약의 실제 효력·임차권 말소 이행·현재 가격의 시장 적정성입니다.
