의정부지방법원 2025타경62763. 파주시 파주읍 파주리에 있는 통칭 '그린캐슬' 제2동 제2층 제203호, 단지형 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 권혁준이며, 2022.12.01. 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 295,075,907원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2025.04.09. 강제경매개시결정이 말소기준권리인데, 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는지가 가장 중요한 분석 대상입니다. 그런데 매각물건명세서에 제출된 확약서가 이 위험의 실질적 판단을 바꾸고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 말소기준권리는 2025.04.09. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 과거의 가압류·근저당·신탁 및 압류는 이미 말소된 이력이 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 을구 4번 홍진명의 주택임차권등기는 2023.09.12. 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입과 점유개시도 2022.12.22.로 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 사실까지 확인되어 우선변제권 행사도 가능합니다.

② 임차인 분석 — 2.8억 보증금과 확약서

실제 임차인은 홍진명 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

임대차계약일 2022.12.06 · 배당요구 2023.09.12 · 주택임차권등기 접수 2023.09.12.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당은 집행비용 3,348,000원을 먼저 공제하고, 임차인 보증금에 178,652,000원을 배당하는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며 청구금액 295,075,907원이 미배당으로 남는 계산입니다.

임차보증금의 미배당액 101,348,000원과 매수인의 실제 인수액은 구별해야 합니다. 확약이 없으면 인수 위험이 있지만, 제출된 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 권리 소멸 여부는 법원 절차 및 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 예상배당표의 미배당액은 매수인의 추가 부담액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액을 분리하라

현재 회차는 8회 유찰·감정가 70%입니다. 추가 유찰 시 최저가가 내려가는 경우에도 대항력 있는 보증금이 그대로 남는다면 그 부족분이 커질 수 있습니다. 다만 본건은 홍진명에 대한 확약이 제출되었으므로 룰상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 나누어 판단해야 합니다.

확약 전 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 수치이며, 확약 적용 인수액 0원은 해당 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 향후 회차는 조건부 시나리오일 뿐 실제 매각일정이나 유찰을 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 파주읍 파주리 소재 파주초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 페인팅·석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 파주초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 교육환경 관련 사항은 관계기관 재확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지형 다세대주택으로, 아파트 대단지와 동일한 환금성을 가정할 수 없습니다. 8회 유찰 이력이 있어 실제 매매사례와 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.07.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 유효성, 적용 대상 및 이행조건을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 홍진명 임차권의 말소절차가 매수인에게 추가 부담 없이 이행될 수 있는지 확인하세요.
• 별도 점유·임차 확인. 홍진명 외에 다른 점유자나 임차인이 확인된다면 그 인수위험은 기존 확약으로 자동 해소되지 않습니다.
• 시세 대조. 감정가 260,000,000원과 최저가 182,000,000원을 실제 인근 다세대 거래가격과 비교해야 합니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 사유 점검. 8회 유찰에 이른 원인을 권리관계뿐 아니라 입지·건물 상태·매수 수요 관점에서 확인하세요.
• 현장·명도. 실제 점유 상태, 내부 관리 상태, 인도 가능성 및 명도절차를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 배당에 영향을 줄 수 있는 세금을 별도로 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 현재 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “2.8억 인수형이지만, 확약이 승부처”

이 물건은 임차인의 보증금 280,000,000원이 최저가 182,000,000원보다 큰 대항력 있는 임차인 인수형 구조로 출발합니다. 확약이 없다면 현재 예상배당 기준 101,348,000원의 인수 위험이 발생합니다. 단순히 감정가의 70%라는 이유로 접근하기에는 위험한 구조입니다.

그러나 2026.08.07.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되면서 판단은 달라졌습니다. 확약의 효력이 확인되고 그대로 이행된다면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차에서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 182,000,000원입니다.

그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 8회 유찰된 물건인 데다 객관적인 실거래 시세 비교가 필요합니다. 확약서가 해결하는 것은 홍진명의 보증금 인수위험이지 매각가격의 적정성이나 환금성까지는 아닙니다. 확약의 실제 효력·말소 이행조건을 확인하고, 시세와 현장 수요를 검증한 뒤 입찰해야 합니다.

종합 판단: 확약에 따른 권리위험 해소 가능성은 긍정적이나, 8회 유찰과 가격 검증의 불확실성 때문에 보수적 접근이 필요한 C등급 물건입니다.