의정부지방법원 2025타경62763. 파주시 파주읍 파주리 소재 ‘그린캐슬’ 제2동 제2층 제203호로, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 260,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,589,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 88% 이상 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 임차보증금 승계입니다.
임차인 홍진명의 임차보증금은 280,000,000원이고, 매각물건명세서는 을구 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 대항력 인수형의 핵심 계산에 따라 현재 회차의 인수액은 249,411,000원, 낙찰가와 합친 실질취득가는 약 280,000,000원으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 제2동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 권혁준 (2022.12.01. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 30,589,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,075,907원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 임차권 | 홍진명 · 보증금 280,000,000원 · 전유부분 전부 |
① 권리 흐름 — 소멸등기보다 중요한 명세서상 인수 문구
등기 순서상 말소기준으로 산정된 권리는 2017.02.02. 조석남의 가압류 600,000,000원이고, 해당 가압류는 2017.03.20. 해제로 말소됐습니다. 같은 해 설정된 최인일·조미심의 근저당권도 2017.07.11. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매절차에서는 경매개시결정 등 매각으로 소멸하는 등기보다, 매각물건명세서가 별도로 명시한 임차권 승계 조항이 매수인 부담을 결정합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍진명 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.12.06 확정일자 2022.12.12 전입·점유 2022.12.22 임차권등기·배당요구 2023.09.12 | 280,000,000원 | 명세서상 有 | 배당요구 확정일자 2022.12.12 | 미변제 잔액 인수 |
홍진명은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 보증금은 중복 합산하지 않고 280,000,000원 한 건으로 계산합니다. 임차권등기 범위가 전유부분 전부이므로 명도와 보증금 정산을 분리해서 볼 수 없는 구조입니다.
② 실질취득가 — 최저가는 내려가도 총부담은 280,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 30,589,000원이 아니라 실질취득가 약 280,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미변제 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 30,589,000원 | 249,411,000원 | 280,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 21,412,300원 | 258,587,700원 | 280,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 14,988,609원 | 265,011,391원 | 280,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 950,602원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 조석남 | 600,000,000원 | 29,638,398원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 최인일 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 조미심 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,075,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,295,075,907원, 예상 배당액은 29,638,398원이며 미배당액은 2,265,437,509원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 임차권의 미변제 잔액 승계 부담은 매각대금 배당표와 별도로 실질취득가에 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대체로 등고평탄한 부정형 토지의 다세대주택 건부지로, 남측 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역이며 파주초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농경지와 근린생활시설이 혼재한 지역의 단지형 다세대주택이며, 여섯 차례 유찰 이력 자체가 시장의 낮은 가격 수용성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰가 판단 기준은 30,589,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 실질취득가 약 280,000,000원입니다.
- 명세서 원문 확인. 매수인에게 대항 가능한 임차권과 미변제 잔액 인수 문구를 최신 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 확정 확인. 임차인에게 실제로 배당되는 금액과 최종 미변제 잔액에 따라 잔금 외 추가 부담액이 확정됩니다.
- 임차권 말소·명도 조건. 보증금 정산, 임차권등기 말소, 점유 이전의 선후관계를 서면으로 정리해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 약 280,000,000원으로 유지되므로 유찰 자체를 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 실제 점유자, 체납 관리비, 주차 여건과 다세대주택의 재매각 가능성을 직접 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,058만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 놓고 보면 감정가 260,000,000원짜리 다세대주택을 30,589,000원에 취득할 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권의 보증금이 280,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다.
현재 회차에서는 낙찰가 30,589,000원에 인수액 249,411,000원을 더한 실질취득가가 280,000,000원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 총부담은 같은 수준입니다. 실질취득가가 감정가보다 20,000,000원 높고, 이미 여섯 차례 유찰된 단지형 다세대주택이라는 점까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 임차보증금 승계가 수익성을 압도하는 고위험 인수형 사건입니다.