의정부지방법원 2025타경62814. 고양시 일산서구 일산동 973-23, 도로명 원일로 14에 위치한 주거용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 블록조 판넬지붕 단층 주택으로 이용 중이며 1984.06.28 사용승인됐습니다. 토지는 66.0㎡, 지목은 대이고 현재 최저매각가는 63,930,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.04.08 설정된 일산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고 채무자는 전점순입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.04.09 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 근저당권들과 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 973-23 · 경기도 고양시 일산서구 원일로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 |
| 건물 구조 | 블록조 판넬지붕(공부상 슬레이트지붕) 단층 주택 · 1984.06.28 사용승인 |
| 토지 | 66.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김순옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,382,880원 / 63,930,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산신용협동조합 / 76,692,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 2022.04.08 을구 9번 근저당권입니다. 일산신용협동조합의 채권최고액은 104,000,000원이고 공동담보로 같은 일산동 973-23 토지가 기재돼 있습니다. 2025.04.09의 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 186,382,880원이고 현재 회차 최저매각가는 63,930,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰된 상태이며 감정가의 34%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 63,930,000원 | 62,379,260원 | 41,620,740원 |
| 4회 유찰 시 | 44,751,000원 | 43,545,482원 | 60,454,518원 |
| 5회 유찰 시 | 31,325,699원 | 30,361,836원 | 73,638,164원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,550,740원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 일산신용협동조합 | 104,000,000원 | 62,379,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 근저당권은 41,620,740원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 제시외 건물 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 본건 토지 일산동 973-23 지상에는 철파이프조 판넬 및 썬라이트지붕 다용도실 약 11㎡가 있습니다.
더 주의할 부분은 인접 토지 일산동 973-15입니다. 이 토지 지상에는 벽돌조 판넬지붕 주택 약 15㎡가 있고, 본건 주건물에 접속해 일체로 이용되고 있습니다. 허가기관의 허가 없이 증축된 것으로 추정되며, 본건 주건물을 통해 외부 출입이 가능합니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한뫼초등학교 서측 인근이며 주위는 아파트, 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 고양대로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 66.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,097,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 일산1-2구역 주택재개발 정비구역, 과밀억제권역이며 공원과 소로1류에 저촉됩니다.
- 건물. 블록조 판넬지붕 단층 주택으로 주거용 이용 중이며 전기·상하수도설비가 설치돼 있습니다.
- 지붕 표시. 주건물은 공부상 슬레이트지붕으로 등록돼 있으나 현황은 판넬지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 본건 토지 위 약 11㎡ 다용도실과 인접 토지 위 약 15㎡ 주택의 위치·경계·소유관계를 확인해야 합니다.
- 무허가 증축 추정. 인접 토지의 약 15㎡ 건물은 허가 없이 증축된 것으로 추정되므로 사용·철거 관련 위험을 점검해야 합니다.
- 정비구역. 일산1-2구역 주택재개발 정비구역에 포함돼 있으므로 해당 정비사업 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 주택·토지의 실제 거래와 현장 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가”보다 경계와 점유를 먼저 본다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.08 일산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰된 최저가만 보고 접근하기에는 확인할 내용이 적지 않습니다.
특히 본건 토지의 약 11㎡ 제시외 다용도실과 인접 토지 일산동 973-15 위 약 15㎡ 제시외 주택이 핵심입니다. 후자는 주건물과 접속해 일체로 이용되고 있으며 무허가 증축으로 추정됩니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리표보다 현장 경계·점유·제시외 건물 확인이 낙찰 의사결정을 좌우하는 사건입니다.
