최저가 46,589,000원의 착시 — 선순위 보증금 인수로 실질취득은 399,238,602원

의정부지방법원 2025타경62852. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 4층 404호, 비교 대상 전용면적 50.0208㎡의 다세대·연립주택 단위세대입니다. 감정가 396,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저매각가는 46,589,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 약 12%에 불과한 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.

임차인 박은지는 임대차계약일 2021.06.14, 확정일자 2021.06.18, 전입·점유개시일 2021.07.02로 확인됩니다. 말소기준권리인 국의 압류일 2023.04.04보다 전입·점유가 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2023.09.18 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했지만, 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.04.04 접수된 국의 압류입니다. 이후의 임차권등기, 서울특별시 압류, 고양시 압류와 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 박은지의 전입·점유는 2021.07.02로 말소기준보다 약 1년 9개월 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

박은지는 전입·점유와 확정일자를 모두 갖췄고 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 다만 현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 임차인 배당액은 45,350,398원뿐입니다. 보증금과의 차액인 352,649,602원은 매수인 인수로 계산됩니다.

③ 유찰돼도 싸지지 않는 이유 — 실질취득은 보증금 수준에 고정

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액이 줄고 매수인이 인수하는 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 + 인수액은 계속 보증금 398,000,000원 부근에 머뭅니다.

최저가가 46,589,000원에서 22,828,609원으로 절반 이하가 되더라도 실질취득은 399,238,602원에서 398,810,915원으로 소폭만 내려갑니다. 이 사건에서 유찰은 가격 할인이 아니라 낙찰대금과 인수보증금 사이의 부담 배분만 바꾸는 효과에 가깝습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

스타팰리스 101동~110동은 87세대, 사용승인일은 2019.10.28입니다. 대상 면적과 유사한 전용 48.42~50.06㎡의 최근 12개월 거래 6건 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 280,000,000원입니다.

제시된 배당가정 기준 실질취득액 399,238,602원은 최근 12개월 평균보다 114,571,936원 높고, 평균의 140.2%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다는 119,238,602원, 42.6% 높습니다.

전체 12건 평균은 300,833,333원이지만 2022년의 415,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래가격은 이전 기간보다 10.2% 하락한 추세이므로, 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 46,589,000원 가정)

임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 박은지이며 청구액도 동일하므로, 위 398,000,000원을 서로 다른 두 채권으로 합산하지 않습니다. 제시된 배당가정에서 보증금 미배당액은 352,649,602원입니다.

⑥ 입지·환금성 및 현황 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 아파트가 아니라 다세대·연립주택 단위세대입니다. 4층 건물의 4층 404호로 이용 중입니다.
• 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 경의중앙선 풍산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역과 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 경매 환금성. 제시된 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.4회, 매각률 0.0%이며 이 사건은 이미 6회 유찰됐습니다.
• 가격 추세. 최근 12개월 거래는 이전 기간보다 10.2% 낮아진 하락 추세입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 미배당 임차보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 배당가정은 399,238,602원입니다.
• 임차보증금 잔액 확정. 배당표, 임대차계약서, 임차권등기명령, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금 배당이 늘면 임차인 미배당액도 커질 수 있습니다.
• 동일인 채권 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일한 박은지로 표시됩니다. 동일 보증금 청구인지와 채권의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.16 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 효력과 말소 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 호실 구조 확인. 404호 건축물현황도에 인접 403호 평면도가 등재된 사정을 감안해 호실 경계와 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 자료와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “46,589,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 여섯 번 유찰돼 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 가격 메리트가 생기지 않은 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다. 현재 최저가로 낙찰받더라도 제시된 배당가정상 미배당 보증금 352,649,602원을 인수해 총부담은 399,238,602원이 됩니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 284,666,666원의 140.2%, 최신 거래 280,000,000원의 142.6% 수준입니다. 시장가격은 최근 10.2% 하락했고, 동일 단지 경매 통계도 평균 4.4회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다. 여기에 세금 압류 3건과 404호 평면도 불일치까지 확인됩니다.

최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수보증금이 늘어 총부담은 약 398,000,000원 수준에 고정됩니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가를 가격 할인으로 착각해서는 안 되며, 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 합니다.