의정부지방법원 2025타경62984. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 1층 103호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 461,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,123,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 매우 싸 보이지만, 권리구조는 정반대의 결론을 냅니다. 임차인 정재윤은 2021.01.27 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 모두 갖췄고, 2023.01.13에는 보증금 429,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 고양시 압류는 그보다 늦은 2023.12.13이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 158,123,000원을 전액 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 3,013,722원을 제외한 155,109,278원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 273,890,722원이 남습니다. 이 금액이 낙찰자의 인수 부담입니다. 따라서 실제 자금부담은 158,123,000원 + 273,890,722원 = 432,013,722원입니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 떨어져도 배당액이 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문에 총액이 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 1층 103호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 중 1층 103호 |
| 면적 | 75.0662㎡ |
| 소유자 | 함영춘 (2021.01.27 소유권이전 · 거래가액 429,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 158,123,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.12.13 고양시 압류입니다. 그러나 정재윤의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.27, 주택임차권등기도 2023.01.13로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 정재윤은 대항력을 갖춘 실제 임차인 1명이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다. 반면 2023.12.13 고양시 압류와 2025.04.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 429,000,000원 | 2021.01.27 | 2021.01.27 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 수치를 그대로 대입하면 총 부담은 계속 약 4.31억~4.32억에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 158,123,000원 | 273,890,722원 | 432,013,722원 |
| 7회 유찰 시 | 126,498,400원 | 305,072,578원 | 431,570,978원 |
| 8회 유찰 시 | 101,198,720원 | 330,018,062원 | 431,216,782원 |
8회 유찰까지 가정해 최저가가 101,198,720원으로 떨어져도 매수인 인수액은 330,018,062원으로 늘어 합계가 431,216,782원입니다. 결국 이 물건은 “1.58억짜리 다세대”가 아니라 약 4.3억을 투입해야 하는 대항력 임차인 인수형 물건으로 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득도 같이 싸지는 구조가 아닙니다.
③ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스타팰리스101동-110동 실거래 표본은 4건이며, 확인된 거래는 2021.06~2021.09에 모두 426,000,000원입니다. 이 사건의 현재 회차 실질취득 약 432,013,722원은 이 거래가격의 약 101.4%입니다. 따라서 최저가가 실거래의 37.1%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.1㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 426,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 158,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,013,722원 |
| 1. 임차인 정재윤 보증금 | 429,000,000원 | 155,109,278원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정재윤은 155,109,278원을 배당받고도 보증금 중 273,890,722원이 남아 매수인이 인수합니다. 집행비용 추정액 3,013,722원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 432,013,722원으로 보증금 429,000,000원보다 집행비용만큼 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 풍산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스타팰리스101동-110동은 87세대, 사용승인일은 2019.10.28이며 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총 부담으로 계산. 현재 기준 낙찰가 158,123,000원에 인수 273,890,722원을 더한 약 432,013,722원이 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 431,570,978원, 8회 유찰 시 431,216,782원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 존속 확인. 정재윤의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금 인수 여부가 입찰 판단의 중심입니다.
- 실거래 시점 점검. 확인된 비교거래는 2021.06~2021.09의 426,000,000원 거래들입니다. 입찰 전 최신 거래와 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당·세금 원본 확인. 예상배당은 집행비용 추정치를 포함한 계산이므로 실제 배당표와 세금 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.58억 낙찰”이 아니라 “약 4.3억 취득”
이 사건의 가장 큰 함정은 6회 유찰된 158,123,000원이라는 숫자입니다. 정재윤의 보증금 429,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 예상배당으로는 273,890,722원이 남습니다. 결국 매수인이 지출하는 금액은 약 432,013,722원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 126,498,400원, 101,198,720원으로 낮아져도 인수액이 각각 305,072,578원, 330,018,062원으로 늘어 실질취득은 431,570,978원, 431,216,782원에 머뭅니다. 비교 가능한 2021년 실거래 426,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않은 물건. 이 사건은 바로 그 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
