322,700,000원
의정부지방법원 2025타경62984. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 104동 103호, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 다세대주택입니다. 소유자 함영춘은 2021.01.27. 거래가 429,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 정재윤이 건물 전부에 관해 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖췄고, 보증금은 429,000,000원입니다.
정재윤의 주택임차권은 2023.01.13. 등기됐습니다. 이 사건의 말소기준은 그보다 늦은 2023.12.13. 고양시 압류입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다. 현재 최저가 322,700,000원에서 집행비용 5,317,800원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 317,382,200원이고, 남는 111,617,800원이 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제104동 제1층 제103호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 75.0662㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 단지 | 스타팰리스 101동-110동 · 87세대 · 2019.10.28. 준공 |
| 소유자 | 함영춘 (2021.01.27. 거래가 429,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 322,700,000원 (4회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
실제 임차인은 정재윤 1명입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.01.27.로 말소기준일보다 빠르고, 2023.01.13. 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액을 회수할 수 없으므로 대항력은 안전장치가 아니라 매수인의 인수 의무로 작동합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재윤 주거·임차권등기 | 건물 전부 | 429,000,000원 | 2021.01.27. | 2021.01.27. | 있음 2023.01.13. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 111,617,800원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
스타팰리스의 비교 가능한 실거래 표본은 4건이며, 거래월은 2021년 6월과 9월입니다. 네 건 모두 거래가는 426,000,000원입니다. 최신 거래·평균·최저·최고가가 모두 같지만, 최신 거래가 2021.09.이므로 현재 가격 판단에는 시차를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1층 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1층 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.10㎡ | 1층 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1층 | 426,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 426,000,000원 |
현재 최저가 322,700,000원만 비교하면 실거래의 75.8%여서 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 미배당 보증금 111,617,800원을 더한 실질취득은 434,317,800원입니다. 실거래 기준 426,000,000원보다 8,317,800원 높고, 비율로는 102.0%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·감정가 70% | 322,700,000원 | 111,617,800원 | 434,317,800원 | 102.0% |
| 5회 유찰 시 감정가 56% | 258,160,000원 | 175,254,240원 | 433,414,240원 | 101.7% |
| 6회 유찰 시 감정가 45% | 206,528,000원 | 226,163,392원 | 432,691,392원 | 101.6% |
③ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,317,800원 |
| 1. 임차인 정재윤 보증금 | 429,000,000원 | 317,382,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 정재윤의 보증금 부족분 111,617,800원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 고양시 압류 관련 세액, 당해세 및 실제 집행비용에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 103호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 다세대주택이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 풍산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 87세대 규모이며 준공일은 2019.10.28.입니다. 제공된 경매 통계는 평균 4.4회 유찰·매각률 0%이고, 확인되는 실거래 4건의 최신 거래월은 2021.09.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰금액만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차에서는 최저가 322,700,000원 외에 미배당 보증금 111,617,800원의 인수 부담이 있습니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 실제 배당액·집행비용·고양시 압류 세액에 따라 정재윤의 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구 관계 확인. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 모두 429,000,000원으로 기재돼 있으므로 신청채권의 근거와 배당·승계 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 5회·6회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 433,414,240원, 432,691,392원으로 실거래 426,000,000원보다 높습니다.
- 거래 시차 보정. 비교 실거래의 최신 거래월이 2021.09.이므로 현재 현장 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 인도 조건 및 보증금 반환과 명도의 동시이행 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 기타 체납액이 있는지 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 실제 할인은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 461,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 322,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정재윤의 선순위 임차보증금 429,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인이 승계할 미배당액이 늘어납니다.
현재 회차의 실질취득은 434,317,800원으로 실거래 기준 426,000,000원을 웃돕니다. 5회·6회 유찰 가정에서도 실질취득은 432,691,392원 이상으로 유지됩니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 4.4회 유찰, 매각률 0%가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총비용은 낮지 않고, 권리 인수와 환금성 부담은 큰 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금까지 포함한 실질취득입니다.