의정부지방법원 2025타경63008. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 107동 1층 102호로, 감정평가상 복층형 공동주택 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 401,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 137,543,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 최상근은 2021.09.13 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.11.24 접수됐습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 확정일자 2021.07.19와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가 137,543,000원으로 매각되면 집행비용 2,725,602원을 제외한 134,817,398원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 294,182,602원이 남습니다. 따라서 매수인의 총부담은 낙찰가 137,543,000원 + 인수액 294,182,602원 = 431,725,602원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 실질취득액은 보증금 429,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제107동 제1층 제102호 · 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 대상면적 64.661㎡ · 지상 4층/지하 1층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조의 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박인규 (2021.10.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 137,543,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 갑구 7번 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 고양시 압류, 국민건강보험공단 추가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 권리가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 이 사건에서는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하므로 부족분이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상근 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.09.13 | 2021.07.19 | 429,000,000원 | 2023.10.10 배당요구 有 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
최상근의 임대차계약일은 2021.07.03, 확정일자는 2021.07.19, 전입 및 점유개시는 2021.09.13입니다. 보증금은 429,000,000원이며 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권이 등기돼 있습니다. 현재 회차 예상배당액은 134,817,398원으로, 미배당액 294,182,602원이 매수인에게 인수됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 137,543,000원 | 294,182,602원 | 431,725,602원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 96,280,100원 | 334,852,942원 | 431,133,042원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 67,396,070원 | 363,217,059원 | 430,613,129원 |
낙찰가가 137,543,000원에서 96,280,100원, 67,396,070원으로 내려가도 실질취득액은 각각 431,725,602원, 431,133,042원, 430,613,129원입니다. 낮아지는 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 추가 유찰은 실질 매입비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 44.9% 높다
스타팰리스 101동~110동은 87세대, 2019.10.28 사용승인된 공동주택입니다. 비교 면적대 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 410,000,000원이지만, 대부분 2021년 426,000,000원 거래입니다. 가격 판단은 더 최신인 2025.11 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 298,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 410,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 298,000,000원입니다. 현재 실질취득액 431,725,602원은 이 금액보다 133,725,602원 높고, 최근 시세의 144.9%입니다. 전체 평균 410,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.
최근 거래가격은 과거 426,000,000원 거래군보다 30.0% 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 410,000,000원을 기준으로 가격 매력을 판단하면 현재의 하락 추세를 놓치게 됩니다. 표본이 최근 1건이라는 한계는 있으나, 적어도 실질취득 431,725,602원을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,725,602원 |
| 1. 임차인 최상근 보증금 | 429,000,000원 | 134,817,398원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | - | 294,182,602원 |
매각대금에서는 집행비용과 임차인 배당만 이루어지며, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
⑥ 공부·현황 차이 — 복층과 호별 위치를 직접 확인해야 한다
- 복층 구조. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유부분은 1층 면적만 등재돼 있으나, 건축물현황도면과 실제 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조입니다.
- 호별 위치 불일치. 건축물현황도면상 107동 1층 102호의 위치와 실제 현황상 호별 위치가 서로 다르게 조사됐습니다.
- 평가 대상. 수차례 현장 방문과 주택임차권자와의 유선통화 등을 통해 실제 점유부분을 확인한 뒤 현황 기준 1층 102호를 대상으로 평가했습니다.
- 재확인 필요. 입찰 전 감정평가서의 호별 배치도, 건축물현황도면, 집합건축물대장, 현장 출입구와 실제 점유구획을 상호 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층·지하 1층 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역 등에 속하며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 환금성. 87세대 규모이고 최근 거래는 298,000,000원으로 과거 426,000,000원 거래군보다 30.0% 낮습니다. 단지 경매 통계도 평균 4.4회 유찰·매각률 0.0%로 보수적 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 총부담은 431,725,602원이며, 추가 유찰돼도 약 430,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 재확인. 최상근의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 배당요구, 실제 배당액과 낙찰 후 잔존채권을 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 3건의 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다. 우선 배당 세금이 있으면 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 복층 범위 확인. 등기·대장에 없는 지하층의 면적, 용도, 구조와 매각 대상 포함 범위를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 호별 위치 특정. 건축물현황도면상 위치와 실제 위치가 다르므로 현황 102호가 어떤 출입구와 점유공간을 뜻하는지 직접 특정해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 표본은 1건이지만 거래가격이 298,000,000원이고 추세가 30.0% 하락했습니다. 과거 전체 평균 410,000,000원만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 현황도면과 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 보라”
감정가 401,000,000원짜리 물건의 최저가가 137,543,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 429,000,000원이고, 현재 회차에서 294,182,602원이 미배당으로 남습니다. 매수인의 실질취득액은 431,725,602원으로 최근 거래 298,000,000원보다 133,725,602원 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 약 430,000,000원에서 유지됩니다. 여기에 압류 3건의 당해세 가능성, 1층·지하층 복층의 공부 차이, 호별 위치 불일치, 평균 4.4회 유찰과 매각률 0.0%의 낮은 환금성이 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총부담은 시세보다 높고, 권리와 물적 위험도 큰 물건입니다. 결론은 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다.
