의정부지방법원 2025타경63065. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 4층401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가 68,943,000원이 아닙니다. 임차권자 신용호의 보증금 184,000,000원입니다. 신용호는 2020.05.29 전입·점유했고 확정일자는 2020.05.18이며, 말소기준인 2021.03.15 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 이어받습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,640,974원을 제외한 67,302,026원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 116,697,974원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 승계되므로 실질취득은 68,943,000원 + 116,697,974원 = 185,640,974원입니다. 표면상 감정가의 34%까지 떨어졌지만, 실제 부담은 1.84억원 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 4층401호 · 도로명 경기도 파주시 조리읍 만선골길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2018.06.21 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 2018.07.10 구산동새마을금고 근저당권은 2020.05.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.03.15 국의 압류입니다. 문제는 신용호의 주민등록일자·점유개시일자 2020.05.29가 그보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2020.05.18로, 배당요구와 우선변제권 행사 요건이 확인돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신용호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 184,000,000원 | 전입·점유 2020.05.29 확정 2020.05.18 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 내려다보면 판단을 그르칩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당액이 커지기 때문입니다. 이 사건도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 실질취득이 약 1.85억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 미배당·인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 68,943,000원 | 116,697,974원 | 185,640,974원 |
| 9회 유찰 시 | 55,154,400원 | 130,238,379원 | 185,392,779원 |
| 10회 유찰 시 | 44,123,520원 | 141,070,703원 | 185,194,223원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 반드시 최저가가 아니라 실질취득 약 1.85억원을 기준으로 별도 시세를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 신용호 보증금 | 184,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인 배당에 사용되며, 임차보증금 부족분 116,697,974원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 주위환경. 파주대원초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택과 소규모공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당하며 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장표기. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 ‘102동’이 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 기준 68,943,000원이 아니라 인수액을 합친 185,640,974원을 실제 취득비용 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 금지. 9회·10회 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 증가하므로 총부담은 약 1.85억원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 신용호의 임차권등기, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 배당기준을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 실제 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당이 감소하고 인수액이 늘 수 있습니다.
- 목적물 표시 확인. 건물 외벽의 ‘102동’ 표기와 등기·현황상 목적물의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 만큼, 다세대의 개별 호수·입지·상태를 반영한 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 실질가격이 싸다”
이 사건은 8회 유찰돼 최저가가 68,943,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 판단할 수 없는 물건입니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 신용호의 보증금이 184,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 116,697,974원이 매수인에게 승계되기 때문입니다. 현재 실질취득은 185,640,974원입니다.
추가 유찰도 구조를 바꾸지 않습니다. 9회 유찰 시 실질취득은 185,392,779원, 10회 유찰 시 185,194,223원으로, 낙찰가 하락분 대부분을 인수액 증가가 흡수합니다. 즉 이 물건의 핵심은 “6,894만원에 살 수 있느냐”가 아니라 “약 1.85억원을 부담하고도 가치가 있느냐”입니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 낮은 최저가와 8회 유찰만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
