6회 유찰에도 실질취득은 186,769,800원 — 대항력 임차보증금이 가격을 붙잡는다

의정부지방법원 2025타경63065. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 4층 401호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 외형상으로는 감정가 201,000,000원에서 최저가 140,700,000원까지 내려온 6회 유찰 물건이지만, 이 사건의 가격은 최저매각가만 봐서는 안 됩니다. 임차인 신용호가 2020.05.29 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.03.15 압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 보증금 184,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 떠안게 됩니다.

을구 1번 구산동새마을금고 근저당권은 2018.07.10 설정됐으나 2020.05.29 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 인수해야 할 근저당권으로 보지 않습니다. 이후 2021.03.15 국세 압류가 말소기준으로 제시됐고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류·세금 압류·파주시 압류·강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준은 2021.03.15 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 임차인 신용호의 전입·점유일은 2020.05.29로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.05.18에 부여돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기 접수일은 2023.06.28이지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 이미 2020년에 갖춰졌습니다.

② 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정

현재 회차 최저매각가는 140,700,000원입니다. 여기서 집행비용 2,769,800원을 먼저 차감하면 임차인에게 돌아가는 예상 배당은 137,930,200원이고, 보증금 부족분 46,069,800원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.

낙찰가는 140,700,000원에서 112,560,000원, 90,048,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 46,069,800원에서 73,815,840원, 95,972,864원으로 커집니다. 결국 실질취득액은 각 회차에서 186,769,800원·186,375,840원·186,020,864원으로 큰 차이가 없습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 흡수하기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

임차인 예상 미배당액 46,069,800원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 감소해 실제 인수액이 커질 수 있습니다. 배당표에 표시된 구산동새마을금고 근저당은 등기부상 2020.05.29 해지로 말소된 권리이므로 현재 매수인 인수권리로 보지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.
• 주위환경. 파주대원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 소규모 공장 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측과 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 건물 외벽의 ‘102동’ 표기는 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택과 소규모 공장이 혼재하고 실거래 비교자료가 없어, 실질취득액 186,769,800원의 시장 경쟁력은 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 140,700,000원에 낙찰받아도 임차보증금 인수액 46,069,800원을 더한 186,769,800원이 실질 부담입니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 7회 유찰 시 실질취득 186,375,840원, 8회 유찰 시 186,020,864원으로 총부담 감소 폭이 작습니다.
• 임차인 명도·보증금 반환. 신용호의 미배당 보증금을 정산하지 않으면 인도와 명도 협의가 지연될 수 있으므로 배당 결과와 반환 조건을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 예상 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 말소 근저당 원본 대조. 구산동새마을금고 근저당권은 2020.05.29 말소됐으나, 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 동·호 표시 대조. 등기상 삼성타운 4층 401호와 건물 외벽의 ‘102동’ 표시가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래·매물 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 기준으로 실질취득액 186,769,800원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금 압류 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 물건은 6회 유찰돼 최저가가 140,700,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 184,000,000원이 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄합니다. 현재 예상 인수액은 46,069,800원이고 실질취득액은 186,769,800원입니다. 한 차례 더 유찰돼도 실질취득액은 186,375,840원, 두 차례 더 유찰되면 186,020,864원으로 계산돼 총부담은 거의 고정됩니다.

등기상 오래된 근저당은 이미 말소됐고 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심 위험은 등기가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액입니다. 국세·지방세의 우선 차감 여부에 따라 인수액이 더 커질 가능성도 남아 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리구조는 확인 가능하지만, 가격 매력은 판단 유보. 입찰 판단은 반드시 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.