의정부지방법원 2025타경63101. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 102동 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2022.09.21. 윤무영 명의 근저당권 180,000,000원이지만, 임차인 임성재의 확정일자 2022.02.10.과 주민등록·점유개시일 2022.02.25.가 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임성재는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이며, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 221,200,000원에서 집행비용 3,896,800원을 먼저 공제하면 임성재에게 배당되는 금액은 217,303,200원입니다. 보증금 270,000,000원과의 차액인 52,696,800원이 미배당으로 남으므로, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 273,896,800원입니다. 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1,2층 제102호 · 사용승인일 2021.11.26. |
| 소유자 | 황석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 221,200,000원 (감정가의 70% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.21. 근저당권 · 윤무영 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준인 윤무영 근저당권 이후의 강제경매개시결정과 국·파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임성재의 임차권등기 자체는 2024.03.04. 접수되어 근저당보다 늦지만, 대항력 판단에 필요한 주민등록과 점유개시일은 2022.02.25.로 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 사건이 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성재 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 270,000,000원 차임 해당 없음 | 대항력 있음 주민등록·점유 2022.02.25. | 우선변제 있음 확정일자 2022.02.10. 배당요구 2024.03.04. | 52,696,800원 현재 회차 예상 미배당액 |
| 우정오 | 102호 주거 | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 없음 전입 2024.10.14. | 확인 필요 확정일자·배당요구 확인 필요 | 인수 없음 전입일이 말소기준 이후 |
| 박미영 | 주거 점유 부분 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 | 미상 배당요구 2025.06.12. | 위험 미상 보증금·전입일 확인 필요 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임성재의 보증금 270,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되는 계산상 실질취득은 보증금보다 조금 높은 수준에서 형성됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임성재 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 70% | 221,200,000원 | 52,696,800원 | 273,896,800원 |
| 7회 유찰 시 감정가 56% | 176,960,000원 | 96,317,440원 | 273,277,440원 |
| 8회 유찰 시 감정가 45% | 141,568,000원 | 131,213,952원 | 272,781,952원 |
현재 회차부터 8회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 221,200,000원에서 141,568,000원으로 낮아지지만, 실질취득은 273,896,800원에서 272,781,952원으로 거의 고정됩니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 약 273,000,000원 수준을 기준으로 현장 시세를 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,800원 |
| 1. 임차인 임성재 보증금 | 270,000,000원 | 217,303,200원 |
| 2. 근저당권 · 윤무영 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임성재는 예상배당 217,303,200원을 받고도 보증금 중 52,696,800원이 남으며, 이 부족분은 현재 계산상 매수인이 인수합니다. 근저당권자 윤무영과 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당이 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 금신초등학교 북측 인근으로, 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1,2층 제102호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 도로를 통하여 외곽 공도에 접합니다.
- 토지·규제. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며, 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 다세대 용도에 6회 유찰 이력이 겹쳐 있으므로, 실질취득금액을 기준으로 한 현장 매매가와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 221,200,000원이 아니라 임성재 미배당액을 더한 273,896,800원을 자금계획과 가격 비교의 기준으로 삼아야 합니다.
- 박미영 임대차 확인. 전입일·점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 우정오 최우선변제 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금 10,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 층 표시 대조. 등기상 1층과 건축물대장상 1,2층 표시가 다르므로 실제 구조·출입·사용 범위와 위반 또는 무단 변경 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기 내용과 매각 후 처리, 임대의무 관련 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임성재·우정오·박미영의 실제 점유 현황과 인도 대상자를 확인하고 명도 일정과 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 임성재의 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”
이 물건은 6회 유찰되어 최저가가 221,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임성재의 보증금 미배당액 52,696,800원을 인수하면 현재 실질취득은 273,896,800원입니다. 7회와 8회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 각각 273,277,440원, 272,781,952원으로 거의 달라지지 않습니다.
여기에 박미영의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 배제할 수 없고, 등기상 1층과 건축물대장상 1,2층의 차이, 민간임대주택등기도 확인 과제로 남습니다. 최근 시세와 비교하지 않은 채 감정가 대비 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가 할인은 크지만 실질부담 할인은 제한적이고, 미상 임차인과 현황 불일치까지 겹친 고위험 인수형 사건입니다.
